Minderung und Betriebskostenbelastung
von , veröffentlicht am 12.05.2008Vor drei Jahren hat der BGH festgestellt, dass die Bruttomiete Grundlage für die Minderung i.S.v. § 536 BGB ist.(BGH Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 225/03, NZM 2005, 455). Hauptargumente waren
- Gleichbehandlung des Mieters bei Netto- und Bruttomiete
- Identischer Wortlaut in § 535 BGB und § 536 BGB
- Bessere Praktikabilität, weil sonst ggf. untersucht werden muss, welche Betriebskosten tangiert sind (z.B. Heizungs- oder Aufzugsausfall)
Seither wurde diskutiert, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnung habe könne. Überwiegend geht man wohl davon aus, dass das Abrechnungsergebnis ebenfalls gemindert ist, weil die Betriebskosten eben ein Teil der Miete sind.
Im Hinblick auf das Praktikabilitätsargument geht das OLG Dresden nun davon aus, dass die Heizkosten als Teil der Betriebskosten nicht gemindert werden, wenn der Mangel und Heizleistung nicht tangiert hat (z.B. bei Baulärm). Immerhin seien die Heizkosten von den übrigen Betriebskosten klar abgrenzbar, wenn darüber eine separate Abrechnung erteilt werde (OLG Dresden v. 31.7.2007 – 5 U 284/07, BeckRS 2008, 02184 = GuT 2008, 35).
Das ist nicht richtig. Wenn man es für richtig hält, die Minderung auf das Betriebskostenergebnis (ein zweites Mal) anzuwenden, kann nicht danach differenziert werden, ob die Kosten durch eine separate Abrechnung ermittelt werden. Die Anordnung lautet, dass die Minderung von der Bruttomiete erfolgt. Sind Pauschalen für Betriebs- und Heizkosten vereinbart, würde damit auch die Möglichkeit eröffnet, die Bemessungsgrundlage zu variieren. Ist ein Teil der Bruttomiete variabel, wie das bei Vorauszahlungen wegen der Abrechnungspflicht der Fall ist, wird dem Gleichbehandlungsgebot nur Rechnung getragen, wenn die Betriebskosten insgesamt in die Bemessung einfließen (wie dies bei der von vorneherein vereinbarten Bruttomiete eben auch der Fall ist).
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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1 Kommentar
Kommentare als Feed abonnierenMietminderung nur von der Nettomiete.
Das Urteil des BGH (Az.:XII ZR 225/03)sollte schon nicht generell auf alle Mietminderungen in allen Mietverhältnissen angewandt werden schon gar nicht im Gewerberaummietrecht, daher ist das Urteil des OLG Dresden – 5 U 284/07- ein Schritt in die richtige Richtung und zu befrüßen. Denn wenn z.B. ein Gewerbemietvertrag für ein produzierendes Gewerbe abgeschlossen wird mit hohen Energie und /oder Wasserkosten bei der Produktion oder z.B. eine Autowaschanlage, die naturgemäß einen hohen Wasserverbrauch hat, der Mieter aber ie Miete mindert, weil die Heizung im Verkaufsraum nicht funktioniert, spart er Kosten der Wasserversorgung, obwohl er sein Gewerbe ( das Autowaschen) weiter betreibt und daraus weiterhin Einnahmen erzielt, die nicht von der defekten Heizung berührt werden.
Auch aus einem anderem Grund lässt sich keine generelle Gerchtigkeit damit erzielen, dass eine Mietminderung von der Bruttomiete zu erfolgen hat, da sonst die Empfehlung gelten muss den Mieter möglichst viele Versorungsverträge selbst abschliessen zu lassen- was ja bei Gewerbraummietverträgen oder Einfamilienhäusern durchaus üblich und möglich ist-.
Funktioniert nun in einem Einfamilienhaus die Dusche nicht, ist der Vermieter wenigstens nicht von einer Mietminderung in den Bereichen Heizkosten (Öl / Gas) , Müllversorgung, Wasser-versorgung betroffen.
Wahrscheinlch käme kein vernünftig denkender Mieter auf die Idee in einem solchen Fall einfach die nächste Wasserechnung oder Brennstoffrechnung zu kürzen.
Daher sollte eine Mietminderung auch aus Gründen der Gerechtigkeit nur von der Nettomiete- allenfalls noch unter Hinzuziehung der Betriebskosten die von dem Mangel der Mietsache direkt betroffen sind ( Heizkosten bei defekter heizung, Stromkosten bei defekter Beleuchtung)- vorgenommen werden.
Alles andere führt nicht zu mehr Gerchtigkeit.