Erwärmung durch Bewegung verhindert Kündigung wegen Heizungsausfall

Trotz der aktuellen sommerlichen Temperaturen hat am 1.10. die Heizperiode begonnen. Wir bereiten uns also wieder auf die Kündigungssaison wegen Heizungsausfalls vor. Dazu sind folgende Grundsätze zu beachten:

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wieder entzogen wird. Darunter fällt jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch das nachträgliche Auftreten eines Sach- oder Rechtsmangels, der aus der Sphäre des Vermieters stammt, ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rz. 24). Eine mangelhafte Beheizung während der Heizperiode kann eine solche erhebliche Störung darstellen, wenn der Vermieter für die Beheizung zu sorgen hat.

Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis zum 30. April. Das Funktionieren der Heizung in dieser Zeit ist von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit; die Annahme eines unerheblichen Mangels ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung gerechtfertigt (BGH v. 30.6.2004 - XII ZR 251/02, NJW-RR 2004, 1450ff.).

Auch der Mieter von Gewerberaum kann erwarten, dass während der Heizperiode in den als Büro vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20 ° C erreicht wird. Denn nach § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) müssen Arbeitsstätten so eingerichtet werden, dass von ihnen keine Gefährdung der Gesundheit der Beschäftigten ausgeht. Nach Ziffer 3.5 des Anhangs zu § 3 (1) der ArbStättV muss eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur erreicht werden. Danach kann in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20 ° C verlangt werden (vgl. Bub/Treier/Kraemer, Hb der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999, III Rz. 1306; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rz. 347). Deshalb kann der Mieter (Steuerbüro) fristlos kündigen, wenn die Wärmeversorgung in den Mieträumen in den Monaten November/Dezember anhaltend, allenfalls mit kurzen Unterbrechungen, so gestört war, dass Temperaturen bestanden, die zum Teil sehr viel weniger als 20 ° C betrugen mit der Folge, dass der Gebrauch der Mietsache empfindlich beeinträchtigt war (KG v. 20.4.2008 – 8 U 209/07, BeckRS 2008, 12458 = ZMR 2008, 790).

Den Rettungsweg für Vermieter zeigt der folgende Satz aus der Entscheidung des KG auf: „Hinzu kommt, dass eine Tätigkeit in einem Steuerbüro vorwiegend sitzend geschieht, so dass sich die Möglichkeit einer Erwärmung durch Bewegung - anders als bei einer Arbeit als Serviererin in einer Gaststätte, wie in dem vom Kammergericht entschiedenen und in GE 2002, 462 veröffentlichten Fall, - eher nicht ergibt.“

Vermieter sollten also Sportgeräte in die Mieteinheiten stellen. Damit bieten sie die Möglichkeit einer Erwärmung durch Bewegung und verhindern die Kündigung wegen Ausfalls der Heizung.

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