Vorsicht bei Bewährungsvereinbarung zur Räumungspflicht
von , veröffentlicht am 06.01.2010Hat der Vermieter (wirksam) fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt, tritt in der mündlichen Verhandlung über die Räumngsklage oftmals die Situation auf, dass der Mieter eine ratenweise Zahlung anbietet, weil er z.B. eine neue Arbeit gefunden hat. Die Gerichte schlagen dann Vergleiche vor, in denen sich der Mieter zur Ratenzahlung auf den Rückstand verpflichtet und als Verfallklausel die Räumgspflicht vereinbart wird.
In einem Fall des BGH (Urt. v. 14.10.2009 - VIII ZR 272/08) hatten die Parteien, nachdem der Rückstand ausdrücklich festgelegt war, vereinbart:
"II. Die Beklagten verpflichten sich, diesen Rückstand in monatlichen Raten von 200 € beginnend ab Juli 2007 zusätzlich zur fälligen Miete zu bezahlen. ...
VI. Sollten die Beklagten hinsichtlich der monatlichen Raten von 200 € gemäß Ziff. II ... dieses Vergleichs länger als 14 Tage in Verzug geraten, verpflichten sich die Beklagten bereits jetzt, das Anwesen ... zu räumen und an den Kläger herauszugeben."
Der Senat sieht in der Verfallklausel keine nach § 555 BGB verbotene Vertragsstrafe, sondern einen auflösend bedingeten Verzicht des Vermieters auf seinen Räumungsanspruch. Dies ist richtig.
Gleichwohl hätte die Vollstreckungsgegenklage des Mieters nicht abgewiesen werden dürfen.
Die Parteien haben nämlich in Ziff. II. die (weitere) Zahlung von Miete vereinbart und damit einen (neuen) Mietvertrag geschlossen. Dieser Mietvertrag ist durch die Verfallklausel auflösend bedingt. Indem die Verfallklausel verwirkt und eine Räumungsverpflichtung ohne Kündigung begründet wird, liegt ein Verstoß gegen § 572 BGB vor. Danach kann sich der Vermieter auf eine auflösende Bedingung bei einem Wohnraummietvertrag nicht berufen. § 572 BGB gilt auch für den durch Prozessvergleich begründeten Mietvertrag!
Was hilft?
Es muss klargestellt werden, dass ein neuer Mietvertrag solange nicht begründet wird, wie die Ratenzahlung läuft. Am Besten wird eine unbedingte Räumungspflicht begründet und eine auflösend bedingte Räumungsfrist vereinbart.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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2 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenEs wär zum Verständnis hilfreich zu schildern, welcher Sachverhalt der Vollstreckungsgeggenklage zu Grunde lag. Ich nehme an, der Mieter hatte die Raten und die weiter fällige Miete nicht gezahlt? Interessanter wäre es noch, wenn der Mieter zwar die Raten gezahlt, nicht aber die weitere fällige Miete, denn dann wäre nicht "mit den Raten" in Verzug geraten.
Habe das Urteil gerade gelesen: Der Teil ab "Gleichwohl hätte die ..." ist ihre Meinung, oder? Im Urteil habe ich dazu nämlich nichts gefunden, und ich halte Ihre Ansicht auch für falsch, da in dem Vergleich nichts dazu steht, wie hoch die Monatsmiete ist. Insofern fehlt es aus meiner Sicht an einer essentialia negotii für den Abschluss eines neuen Mietvertrags.