BGH bleibt bei unpüktlicher Mietzahlung konsequent
von , veröffentlicht am 19.07.2011Erneut hat der BGH die Konturen des Tatbestandes der unpünktlichen Mietzahlung als wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB geschärft (BGH v. 1.6.2011 - VIII ZR 91/10). Der Mieter hatte über mehrere Monate die Miete unpüntlich gezahlt und war zweimal abgemahnt worden, beim letzten Mal qualifiziert. Obwohl der Vermieter in drei aufeinanderfolgenden Monaten daraufhin jeweils eine fristlose Kündigung erklärte, die der BGH ohne weiteres als weitere Abmahnungen wertet, veränderte der Mieter sein Zahlungsverhalten nicht, so dass der Vermieter aufgrund der vierten Kündigung Räumungsklage erhob.
Bei der Abwägung im Rahmen des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB weist der BGH darauf hin, dass es unbedeutend ist, ob der Mieter die Pflichtverletzung fahrlässig begangen hat. Maßgeblich für die Annahme des wichtigen Grundes sei ihre Schwere. Insoweit konnten in der gegebenen Situation sicher keine Zweifel bestehen. Wer sich als Mieter so töricht verhält, dem ist nicht mehr zu helfen.
Dennoch vermisst man ein Eingehen auf die weitere Interessensabwägung, die die Unzumutbarkeit des Abwartens der ordentlichen Kündigungsfrist hervorbringen muss. Zwar ist bei einem Urteil regelmäßig die Kündigungsfrist bereits abgelaufen. Im Hinblick auf den Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB ist die Frage, ob der Vermieter nicht - trotz der Schwere - den Ablauf der Kündigungsfrist des § 573c BGB abwarten kann, von Bedeutung.
Gegen die Unzumutbarkeit, eine Frist von drei Monaten abzuwarten, und stattdessen die sofortige Beendigung herbeizuführen, spricht m.E. die Tatsache, dass der Vermieter doch immer sein Geld bekommen hatte, und zwar regelmäßig in dem Monat der Fälligkeit. Warum der Mieter dann sofort seine Sachen packen soll, ist mir nicht einleuchtend. Denn wenn er sich rechtmäßig verhält, steht er auf der Straße! Wenn ihm noch einmal drei Monate gegeben werden, kann er einen Umzug organisieren (und der Vermieter im Übrigen auch die Suche nach einem neuen Mieter).
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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2 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenBei unpünktlicher Zahlung ist eine 3 monatige Kündigungsfrist sicherlich in Ordnung.
Aber die verlängerten Kündigungsfristen ab 5 Jahre dauernden Mietverhältnisses halte ich für überzogen.
Es wurde schon mal angekündigt, das zu ändern - aber leider wurde bislang nichts daraus. Auch in der angekündigten Mietrechtsänderungen steht davon nichts mehr. Dabei könnte man dem Wiederstand des Mieterschutzbundes deren eigenen Argumente (Waffengleichheit) um die Ohren hauen.
Ich kann hier den Experten nicht verstehen. Wenn man als Vermieter regelmäßig dem Mieter hinterherlaufen muss, Schreiben aufsetzen muss, zum Anwalt gehen muss, damit man sein Geld dauerhaft verspätet bekommt, verursacht dies nicht nur erheblichen Stress, sondern auch erheblichen Arbeitsaufwand nebst dem Vorstrecken der Kosten für eine solche Wohnung. Nun ist das Vermieten nicht so ein Bombengeschäft, dass es viele Leute neben dem Beruf betreiben. Oftmals wissen dies die Leute, Rechtsanwälte, selbst Richter nicht, weil sie nur auf das Einkommen schielen und die praktische Erfahrung im Bereich Kosten und Aufwand fehlt, wobei der Aufwand nicht selten gerade durch besagte Richter künstlich hoch gehalten wird, ich sag nur Renovierungsklauseln...
Wie dem auch sei, wieso sollte es dauerhaft zumutbar sein, seinem Geld hinterherzulaufen, wobei der Mieter offensichtlich erst bei Abmahnung und Kündigungsdrohung reagiert (Dabei würde ich nebenbei auf einen mehrmonatigen Rückstand schließen). Dieses Druckmittel dürfte nach einer Kündigung wohl weg sein.
Nicht zuletzt übersieht der Experte wohl auch, das Vermieter Menschen sind, mit denen man üblicherweise, auch bei Problemem reden kann. Der hat auch keine Lust, direkt zum Anwalt zu rennen. Ich denke mal, dass hier die Geduld etwas überstrapaziert wurde...