Haltwertzeit von BGH-Entscheidungen: Anpassung der Vorauszahlungen

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 15.06.2012

Der BGH (v. 15.5.2012 - VIII ZR 246/11) hat seine Auffassung, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB bedürfe allein einer formell wirksamen Abrechnung über Betriebskosten (BGH v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121), fallen gelassen und verlangt jetzt zusätzlich ihre materielle Richtigkeit. Das Argument, ansonsten könne der Vermieter aus der eigenen Pflichtverletzung Vorteile ziehen und der Mieter könnte seine Wohnung verlieren, obwohl er nur das nicht gezahlt habe, was der Vermieter materiell nicht verlangen könne, klingen zwar überzeugend.

Das Abstellen auf die formelle Richtigkeit der Abrechnung hatte aber den Vorteil der Rechtssicherheit. Die Parteien wussten wie hoch die Schuld war. Insbesondere konnte der kündigungsrelevante Rückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB problemlos berechnet werden.

Und jetzt? Nun dürfen wir die Richtigkeit der Abrechnung wieder im Kündigungsprozess prüfen. Mit Rücksicht auf die Grundsätze der Fahrlässigkeit wird es dem Mieter im regelfall nicht gelingen, bei zweifelhafter Sach- oder Rechtslage ein mangelndes Verschulden zu begründen, weil er sich über die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung geirrt hat.

Die Rechtssicherheit gegen die materielle Richtigkeit einzutauschen mag populär sein. Wnn dem Mieter im Folgejahr ein Guthaben ausgezahlt wird, hat er bis dahin ruhig geschlafen.

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