Das Risiko der überzogenen Minderung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 25.09.2012

Auch in der Rechtsprechung wir die Auffassung vertreten, das für die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB notwendige Verschulden würde fehlen, wenn der Mieter sich zur Minderung berechtigt hält (z.B. LG Berlin v. 22.7.2007 - 62 S 277/05, GE 2007, 1486). Der BGH ist dem erneut nicht gefolgt (BGH v. 11.7.2012 - VIII ZR 138/11).

Der Mieter hatte wegen Schimmel gemindert und behauptet, der Mangel sei auf die Bausubstanz zurückzuführen. Da er 30% minderte, ergab sich schnell ein für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausreichender Rückstand. Der Vermieter kündigte fristlos. Das im Räumgsklageverfahren eingeholte Gutachten bestätigte den Baumangel nicht, sondern stellte als Ursache für den Schimmel falsches Lüftungs- und Heizverhalten fest.

Der BGH hob hervor, dass ein Verschuldensausschluss zugunsten des Mieters in einer solchen Situation zu einer Haftungsmilderung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit führen würde. Dasür sei ein rechtfertigender Grund nicht ersichtlich. Denn dem Mieter stehe die Möglichkeit offen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und damit das Kündigungsrisiko auszuschließen.

Ohne Gutachten wird dem Mieter kaum noch zur Minderung geraten werden können.

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