Zweimal kündigen nach § 57a ZVG bei gewerblicher Weitervermietung?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 05.11.2014

Gemäß § 57a ZVG ist der Ersteher in der Zwangsversteigerung (nicht in der Teilungsversteigerung, § 183 ZVG) berechtigt, ein bestehendes Miet- oder Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist zum erstmöglichen Termin zu kündigen. Dies beruht darauf, dass bei der Zwangsversteigerung die Interessen des Mieters grundsätzlich hinter denen des Realkredits zurückstehen (vgl. z.B. §§ 1123 f. BGB). Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen (BGH v. 30.10.2013 – XII ZR 113/12). Zudem muss man wissen, dass das in § 57a ZVG bestimmte Sonderkündigungsrecht zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingung gehört (BGH v. 11.3.2009 - VIII ZR 83/08).

Nun stellt sich die Frage, wie sich das Sonderkündigungsrecht in einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis auswirkt. Danach besteht zwischen dem Eigentümer/Vermieter und dem Zwischenmieter ein Gewerberaummietvertrag. Der Endmietvertrag ist dagegen in der Regel ein reiner Wohnraummietvertrag. Wird gemäß § 57a ZVG der Gewerberaummietvertrag (außerordentlich) gekündigt, bestimmt § 580a Abs. 2 ZVG die Kündigungsfrist mit sechs Monaten zum Ende des Quartals. Zu diesem Zeitpunkt tritt der Erwerber/Ersteher gemäß § 565 Abs. 1 BGB in den Endmietvertrag ein. Kann der Erwerber/Ersteher auch den Endmietvertrag nach § 57a ZVG kündigen?

Meines Erachtens muss diese Möglichkeit gegeben sein, und zwar wegen des Zwecks des § 57a ZVG. Denn ansonsten könnte in der vorliegenden Konstellation das Ziel des § 57a ZVG nicht erreicht werden. Mit dem Eintritt in den Endmietvertrag (also nach Ende der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB) eröffnet sich für den Erwerber/Ersteher die erste Möglichkeit, den Endmietvertrag zu kündigen (unter den Bedingungen des § 573d BGB). Wäre das Sonderkündigungsrecht nicht zulässig, könnte in der Situation des § 565 BGB der Zweck des § 57a ZVG nicht erreicht werden und die Beleihung bei einer gewerblichen Zwischenvermietung erschwert werden.

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Zu diesem Problem kann ich Ihnen die Urteilsanmerkung zu dem von Ihnen zitierten Urteil des BGH in der WuB vom März 2014 empfehlen ;-)

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