Mietpreisbremse im Keller?

Seit Montag gilt jedenfalls in Berlin die Mietpreisbremse, nachdem der Senat der Hauptstadt die Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB pünktlich erlassen hat. Für 2015 ist gerade ein neuer Mietspiegel herausgekommen, der das Gütesiegel der Qualifizierung trägt. Grundsätzlich könnte also der Mieter anhand dieses Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ermitteln, um den Ausgangswert für die Berechnung nach § 556d Abs. 1 BGB zu erhalten, der in seinem ab 01.06.2015 geschlossenen Mietvertrag nicht um mehr als 10% überschritten werden darf.

Für den Berliner Mietspiegels 2009 wurde durch BGH v. 21.11. 2012 - VIII ZR 46/12 festgestellt, dass die Voraussetzungen für eine Qualifizierung i.S.v. § 558d BGB nicht vorliegen. Dennoch geht ein Teil der Berliner Gerichte (vgl. AG Charlottenburg v. 12.3.2015 - 203 C 527/14) davon aus, dass der Berliner Mietspiegel (2013) immer noch ein taugliches Beweismittel bildet. Diese kuriose Situation soll hier nicht erörtert werden. Berlin ist auf alle Fälle wieder einmal Vorreiter. Deshalb wundert es nicht, dass aus der Hauptstadt die ersten „Umgehungsideen“ stammen.

Eine davon: da die Mietpreisbremse nur für Wohnungen gilt, gehen einige Vermieter dazu über, den Keller durch einen separaten Mietvertrag zu vermieten.

Findet die Vermietung durch zwei getrennte Urkunden statt, gilt zunächst eine Vermutung für zwei selbständige Mietverträge, die derjenige widerlegen muss, der sich auf eine Einheit beruft. Dies könnte für den Mieter zu dem gewünschten Erfolg führen. Zwar muss bei einem einheitlichen Mietverhältnis eine einheitliche Miete gefunden werden (Flatow, WuM 2015, 191, 192).  Indessen weist der Berliner Mietspiegel als Negativmerkmal das Fehlen eines Kellers auf. Daraus kann hergeleitet werden, dass die nach dem Mietspiegel ermittelten Werte üblicherweise die gleichzeitige Vermietung eines Kellers beinhalten. Damit wäre der aus dem Mietspiegel entnommene Wert als einheitliche Miete anzusehen.

Geht aus den beiden Mietverträgen eindeutig hervor, dass sie keine Einheit bilden sollen, muss bei der Findung der ortsüblichen Miete für die Wohnung im Rahmen der Prüfung nach § 556d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden, dass das Negativmerkmal erfüllt ist und der entsprechende Abzug bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist.

Nach dem Wortlaut von § 556d Abs. 1 BGB ist der Mietvertrag über den Keller von der Prüfung ausgeschlossen. Es handelt sich nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum. Allerdings liegt ein Zubehörraum i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV (von der ich weiß, dass sie nicht mehr gilt, die aber durch entsprechende Länderverordnungen nach der Föderalismusreform ersetzt wurde) vor. Dieser Umstand und das Negativmerkmal machen m.E. deutlich, dass im Prinzip doch Wohnraum vorliegt, zumal der Vermieter regelmäßig keine Baugenehmigung erhält, wenn er nicht den Nachweis führen kann, dass er für jede Wohneinheit einen außerhalb der Wohnung liegenden Abstellraum vorgesehen hat.

Solange sich kein (Teil-) Markt i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB für die separate Vermietung von Kellerräumen, die Wohnungen zugeordnet sind, feststellen lässt, ist m.E. die Miete aus dem Kellermietvertrag an § 556d Abs. 1 BGB zu messen. Als ortsübliche Vergleichsmiete kann dazu der Wert des Negativmerkmals aus dem Berliner Mietspiegel herangezogen werden, sofern er denn verbindlich ist.

Die getrennte Vermietung von Garagen ist dagegen ein anderer Fall. Hier lässt sich ein (Teil-) Markt feststellen, dass Garagen getrennt von Wohnungen im Gebäude – und zwar auch gleichzeitig mit Wohnungen - vermietet werden, auch wenn es sich ebenfalls um Zubehörräume i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV handelt.

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