Der Räumungsvergleich

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 22.09.2015

Mit seiner Entscheidung zur (vermeintlichen) Ausschlusswirkung eines Räumungsvergleichs hat der BGH (10.6.2015 – VIII ZR 99/14) der Praxis Klarheit verschafft. Oft waren die unteren Gerichte der Auffassung, dass der Vergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet, einem anschließenden Anspruch auf Schadensersatz z.B. wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs entgegenstehenden würde. Immerhin hatte der Mieter sich zur Räumung verpflichtet, obwohl er zuvor den Kündigungsgrund (Eigenbedarf) bestritten hatte.

Dies zwang den Anwalt des Mieters aus Vorsorge, dem Mandanten seine Rechte vorzubehalten. Zwar war schon das Begehren nach einem solchen Vorbehalt oft ein probates Mittel, um die Abfindungszahlung zu erhöhen. Wenn dies aber nicht gelang und der Vermieter sich gegen den Vorbehalt aussprach, blieb für die nachfolgenden Schadensersatzansprüche stets eine Unsicherheit.

Nunmehr ist klar, dass der bloße Räumungsvergleich in der Regel kein Hindernis zur Verfolgung von Schadensersatzansprüchen bildet. Vielmehr müssen besondere Umstände vorliegen. Auch die Abfindung als solche kann nur dann zu einem Hindernis führen, wenn sie einen namhaften Betrag ausmacht.

Wann eine Zahlung namhaft ist, lässt der BGH offen. Solange sie sich jedoch allein aus den mit einem Umzug verbundenen Kosten für Makler und Umzugsunternehmen zusammensetzt, kann sie m.E. kaum als Abfindung für evtl. Schadensersatzansprüche herangezogen werden. Damit erkauft sich der Vermieter, dass der Mieter sein Bestreiten des Kündigungsgrundes fallen lässt. Dies wird in der Regel bei einem Betrag unter 5.000 € der Fall sein. Namhaft wird daher in der Regel ein Betrag sein, der zumindest in der Nähe von 10.000 € liegt.

Nunmehr muss der Vermieter auf Sicherheit bedacht sein und den Ausschluss von Schadensersatzansprüchen regeln. Welchen Verdacht dies hervorruft, brauch nicht näher erläutert zu werden. Deshalb ist Fingerspitzengefühl gefragt.

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