Umweltmängel im Mietrecht - und Uneinigkeit beim BGH
von , veröffentlicht am 02.08.2019Baulärm und andere beeinträchtigende Immissionen sollen nach der Auffassung des VIII. Zivilsenats des BGH nach der sog. Bolzplatzentscheidung vom 29.4.2015 (NZM 2015, 481) nur noch dann zu einer Minderung der Miete des beeinträchtigten Mieters führen, wenn der Vermieter selbst gegen den Störer Ansprüche nach § 906 BGB durchsetzen könnte. Diese in der Literatur stark kritisierte Rechtsauffassung betrifft, was oft übersehen wird, nur das Wohnraummietrecht. Im Gewerbemietrecht indes vertritt der XII. Zivilsenat diese Meinung keineswegs, wie etwa in einer früheren Entscheidung des XII. Senats deutlich wird (vgl. NZM 2008, 609).
Nun ist der Kommentar zur Gewerberaummiete von Guhling/Günter in der 2.Auflage mit einem Bearbeitungsstand von April 2019 erschienen - und pikanterweise wird die Minderung gem. § 536 BGB dort von Peter Günter, Mitglied des XII. Zivilsenats, bearbeitet. Günter vertritt dort (§ 536 Rn 22) die vom VIII. Zivilsenat abweichende Ansicht:
"Nach allgemeiner Ansicht ist § 906 BGB auf das Mietverhältnis der Parteien nicht entsprechend anwendbar. (...) Das Innenverhältnis der Mietvertragsparteien und das Außenverhältnis zwischen dem Eigentümer oder dem Mieter zu dritten Personen sind strikt zu trennen...."
Noch pikanter ist: Günter erwähnt die gegenteilige Auffassung des VIII. Zivilsenats dazu mit keinem Wort, nicht einmal in einer Fußnote.
Ich selbst habe zu der Problematik im November letzten Jahres auf der DAI-Jahrestagung in Bochum referiert - Zuhörer war u.a. auch Günter selbst (dann veröffentlicht in NZM 2019, 113ff). Es spricht angesichts der Tatsache, dass die gegenteilige Rechtsauffassung des Wohnraumsenats von Mitgliedern des Gewerbesenats schlicht ignoriert wird, viel dafür, dass man diese nicht für diskussionswürdig erachten könnte - oder dass man sich zumindest wundert, warum dazu im Jahre 2015 nicht der Große Senat nach § 132 II GVG angerufen worden ist.
Es bleibt Hoffnung, dass der XII. Zivilsenat bald Gelegenheit erhält, sich mit dem Problem der Umweltmängel auseinanderzusetzen und ggf. die Sache dem Großen Senat vorzulegen. Die Rechtsunsicherheit, die der BGH am 29.4.2015 ausgelöst hat, ist kaum erträglich - auch angesichts zahlreicher Folgeprobleme, die aus der m.E. falschen Entscheidung erwachsen (Beweislast??). Bei der Herbsttagung der ARGE Mietrecht und Immobilien in München wird zu der Problematik übrigens Michael Reinke von der ZK 67 des LG Berlin vortragen.
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