Mietendeckel als Eigentor - droht den Mietern die fristlose Kündigung?

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 30.09.2019
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-Recht|2101 Aufrufe

Der Berliner Mietendeckel ist noch nicht einmal in Kraft getreten - und schon toben Diskussionen, die absehbar waren. Die Fronten zwischen Vermietern und Mietern verhärten sich schon jetzt. Eine neuer Aspekt ist der Ansatz, der Vermieter könne den Mietvertrag fristlos kündigen gem. § 313 III 2 BGB.

Der Kollege Scheidacker vertritt in einer neuen Ausgabe der Zeitschrift Grundeigentum (GE 2019, 1158) die Auffassung, das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage würde zu einer Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter aller Bestandsmietenverträge mit dem Inkrafttreten des Mietendeckels führen. Im Wesentlichen begründet er dies damit, dass eine für den Vermieter untragbare Verschiebung der Risikoverteilung veranlasst durch den Gesetzgeber vorliege. Bei Abschluss des Mietvertrags sei all dies nicht voraussehbar gewesen, insbesondere nicht die nun dem Vermieter drohenden Bußgelbeträge und wirtschaftlichen Nachteile durch den Mietendeckel.

Dieser Beitrag hat schon in den sozialen Medien zu heftigen Diskussionen geführt. Bei genauerer Betrachtung allerdings wird man allenfalls in extremen Ausnahmefällen dazu gelangen, dass die Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorliegen könnten - keineswegs aber, wie Scheidacker meint, bei jedem Bestandsmietvertrag. Denn beim Wegfall der Geschäftsgrundlage handelt es sich um eine absolute Ausnahmeregelung, die auch bei Mietpreisänderungen nur sehr selten Anwendung finden soll (vgl. MünchKomm-Häublein, BGB, 7.Aufl., § 535 Rn 160 mwN). Auch ist im Rahmen der Rechtsfolge die Vertragsanpassung vorrangig vor einer Beendigung des Vertrags (vgl. nur MünchKomm-Häublein, BGB, 7.Aufl. Vor § 536 Rn 27 mwN). Das sieht Scheidacker zwar, meint nun aber, eine Anpassung sei nicht möglich, ohne dass man gegen die bußgeldbewehrten Vorgaben und andere landesrechtliche Regelungen verstoßen würde. Diese mittelbaren Folgen allerdings - insbesondere ein mögliches Bußgeldverfahren - stehen per se allerdings einer Anpassung des Vertrags in zivilrechtlicher Hinsicht zunächst einmal nicht entgegen. Ob es überhaupt zu Ordnungswidrigkeitenverfahren in diesen Extremfällen kommen wird, ist angesichts der jetzt schon vom Gesetzgeber vorgesehenen Härtefallregelungen (in § 7 des Entwurfes des Landesgesetzes, https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf ) fraglich. Im Übrigen wird man einem Vermieter, der in einer solchen finanziellen Extremsituation steckt, einen Fahrlässigkeitsvorwurf kaum machen können, wenn nicht sogar ein Fall der Pflichtenkollision mit fehlender Schuld vorliegt. Vielmehr stellen sich die jetzigen Entwürfe des Landesgesetzgebers sogar als landesrechtliche Umsetzung einer Anpassungsregelung auch im Sinne der Rechtsfolge des § 313 BGB dar.

So einfach also kann man zugunsten des Vermieters die Fälle der Mietpreisbremse quasi als Rundumschlag mit dem Inkrafttreten des Landesgesetzes nicht lösen, mag auch der Wunsch der Vater des Gedankens sein. Und wie eingangs erwähnt: für das ohnehin rau gewordene Berliner Klima sind derartige "Lösungen" keine Lösung.

 

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