Kalte Räumung
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Im neuesten Heft der NZM (6/2009) beleuchtet Lehmann-Richter die Rechtsfolgen der Selbstjustiz des Vermieters gegenüber einem säumigen Mieter, dem er wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt hat. Er hebt hervor, dass das eigenmächtige Ausräumen der Wohnung als Nötigung nach § 240 StGB grundsätzlich strafbar ist (OLG Köln v. 25.07.1995 - Ss 340/95, NJW 1996, 472).
Zivilrechtlich bleibt die Maßnahme doch geradezu folgenlos:
- Der Mieter kann zwar seinen Rückverschaffungsanspruch im Wege der einstweiligen Verfügung wegen der verbotenen Eigenmacht verfolgen. Hat der Vermieter die Räume aber einem Dritten (z.B. Nachmieter) überlassen, läuft diese Maßnahme regelmäßig ins Leere.
- Vertragliche Ansprüche, insbesondere auf Schadensersatz scheitern daran, dass der Vermieter (zuvor) fristlos gekündigt hat und deshalb ein Mietvertrag nicht besteht.
- Ansprüche aus § 823 BGB wegen Verletzung des Besitzrechts sind nicht gegeben, weil nur der berechtigte Besitz geschützt wird.
- Eine Anspruchsgrundlage bildet nur § 826 BGB, wenn die Maßnahme des Vermieters als vorsätzlich sittenwidriges Verhalten bewertet wird. Dann fehlt es aber - von Anwaltskosten abgesehen - am Schaden, weil der Besitz unberechtigt war.
Dies ändert sich natürlich, wenn der Mieter die fristlose Kündigung heilt, indem er den Rückstand nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht und die Kündigung dadurch unwirksam wird. Dann besteht der Mietvertrag fort, sofern nicht eine gleichzeitig (hilsweise) ausgesprochene fristgerechte Kündigung greift.