Gewollte Lücke im Mieterschutz

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 14.02.2008

Eine wesentliche Säule des Mieterschutzes ist der Kündigungsschutz. Danach wird dem Wohnungsmieter unter anderem eine zweite Chance eingeräumt, wenn er einmal innerhalb von zwei Jahren in Zahlungsverzug geraten ist und der Vermieter deshalb fristlos kündigt, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Diesen Schutz kann der Vermieter umgehen, indem er aus Anlass des Zahlungsverzuges nicht fristlos, sondern ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung) kündigt. Denn diese Kündigung kann nicht durch vollständigen Ausgleich des Rückstandes geheilt werden. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist auf die ordentliche Kündigung nicht anwendbar BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334. Nach der neuesten Entscheidung muss nun davon ausgegangen werden, dass die ordentliche Kündigung nur dann nicht durchgreift, wenn die Nichtzahlung auf einem Versehen beruht (vgl. BGH v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, FD-MietR 2008, 250672). Damit kann der Vermieter den Mieterschutz in einem ganz wichtigen Bereich übergehen.
Diese Rechtslage war schon vor der Mietrechtsreform bekannt. Denn die Anwendbarkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung hatte bereits das OLG Stuttgart v. 28.8.1991 – 8 REMiet 2/91, NJW-RR 1991, 1487 abgelehnt. Also war diese Lücke gewollt.

Der Vermieter sollte also immer zumindest gleichzeitig und vor allem hilfsweise ordentlich kündigen, sobald der Wohnraummieter mit Zahlungen in einen ausreichenden Rückstand gerät.

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Ergänzend ist zu erwähnen, daß die ordentliche Kündigung in derartigen Fällen nicht nur dann nicht durchgreift, wenn die Pflichtverletzung versehentlich geschieht, sondern - zumindest nach Auffassung der Hamburger Gerichte - auch dann, wenn die Pflichtverletzung zwar schuldhaft, mangels "Nachlässigkeit" oder "Böswilligkeit" aber nicht erheblich war. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter entgegen der üblichen vertraglichen Abrede die Miete mangels anderer Leistungsfähigkeit stets erst kurz nach Bezug seines Arbeitsentgeltes um den 20. eines Monats herum gezahlt. Die nach ordentlicher Kündigung geführte Räumungsklage wies das AG Hamburg-Barmbek (815 C 151/07) mit der Begründung ab, die unpünktliche Mietzahlung rechtfertige grundsätzlich nur dann die ordentliche Kündigung, wenn sie wiederholt und aus Absicht oder Nachlässigkeit geschehen sei. Der ansonsten klamme Mieter könne sich damit entlasten, daß er sein Gehalt, aus dem die Miete entrichtet wird, immer erst am 20. des Monats erhalte, dann aber sofort die Miete überweise. Diese Auffassung wird aller Voraussicht nach auch vom LG Hamburg (311 S 132/07) geteilt, da an den die Berufung führenden Vermieter ein entsprechender Hinweis gem. § 522 Abs.2 ZPO erging. Die ZK 11 des LG Hamburg sieht in solchen Fällen die Erheblichkeitsschwelle trotz schuldhafter Pflichtverletzung nicht verletzt.

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