Alternative Renovierungsklauseln
von , veröffentlicht am 06.03.2008In einem Kommentar zum Beitrag vom 28.02.2008 wurde vorgeschlagen, im Mietvertrag zu regeln, dass der Vermieter für Schönheitsreparaturen nicht zuständig sei, so dass der Mieter nur aufpassen müsse, keine übermäßige Abnutzung herbeizuführen. Vor solchen und ähnlichen Regelungen kann ich nur warnen.
Mindestens der Vermieter von Wohnraum sollte davon ausgehen, dass seine von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abweichenden Klauseln dem Maßstab des § 307 BGB unterliegen. Ist der Vermieter für Renovierungen nicht zuständig, obliegt ihm auch nicht die Anfangsrenovierung. Selbst wenn dies individuell ausgehandelt wird, führt dies über die Summierung zur Unwirksamkeit der "Unzuständigkeitsregelung" (die nichts anderes wie die Überbürdung der laufenden Renovierung darstellt).
Selbst wenn das Gebilde wirksam wäre: wenn die Mietsache abgenutzt ist, besteht in den Grenzen des § 538 BGB ein Anspruch auf Mängelbeseitigung. Für den soll der Vermieter nicht zuständig sein. Wer denn? Nach dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) doch wohl auch nicht der Mieter. Denn der Mietvertrag regelt doch - jedenfalls nicht klar und verständlich - seine Renovierungs-Belastung.
Wenn sich der Vermieter von einer Hauptpflicht freizeichnen will, geht dies nicht über Unzuständigkeitsregelungen.
Im Übrigen: In seiner Entscheidung zur Abgeltungsklausel (BGH v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, NZM 2007, 879) hat der BGH anklingen lassen, dass er auch die Frage, ob die Überlassung einer unrenovierten Wohnung nicht doch Einfluss auf die Inhaltskontrolle hat, noch einmal überdenkt.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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1 Kommentar
Kommentare als Feed abonnierenDas BGB gibt eine generelle Renovierungszuständigkeit des Vermieters vor. Diese dient aber nur als Leitbild der Zuständigkeitsverteilung, wenn keine andere Regelunge getroffen ist.
Ich empfehle und verwende seit Jahren die Kombination einer Entbindungsklausel der Renovierungspflicht des Vermieters in Kombination mit der Renovierungspflicht des Mieters. Geregelt in zwei verschiedenen Klauseln ergibt sich so ein völlig unterschiedlicher Regelungsinhalt. Die eine Regelung: "Der Vermieter ist zur Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet." entbindet den Vermieter von der Renovierung. Dies ist aus meiner Sicht unproblematisch, weil das Gesetz eine unabdingbare Verpflichtung nicht vorsieht. Eine Wohnung kann auch ohne Schönheitsreparaturen vollständig genutzt werden, weil Schönheitsreparaturen nur den optischen,nicht aber den funktionalen Zustand betreffen. Insofern ist nicht ersichtlich, wie der gesetzlich zwingend dem Vermieter zugewiesene Erhaltungsaufwand, durch eine Abbedingung des optischen Schönheitszustandes, betroffen sein sollte. Wenn die funktionale Nutzung betroffen ist, ist der Vermieter in der Pflicht. Dann sprechen wir aber nicht mehr über Schönheitsreparaturen, sondern über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung.
Es ist auch ein Denkfehler, wenn man zwingend jemanden sucht, der Schönheitsreparaturn ausführen MUSS. Warum? Die Regelung stellt klar, dass der Vermieter nicht renoviert. Der Mieter hat dann die Wahl, ob er es tut oder einfach ohne schöne Optik wohnt. Ich kann nicht ersehen, wo das ein Problem sein soll.
Die Klausel hat natürlich eine tiefere Bedeutung: Denn natürlich beinhalten Mietverträge den Versuch der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Immer, wo diese scheitern, lebte aber die gesetzliche Regelung der Renovierungspflicht des Vermieters auf. Dem wird durch die Abbedingung in einer separaten Klausel abgeholfen. Wenn man also ein streitbelastetes Mietverhältnis hat, kann der Mieter ohne Zusatzklausel dann Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter durchsetzen, was nicht im Vermieterinteresse ist.
Da die Klauslen keinen inhaltlichen Zusammenhang haben, sondern völlig unterschiedliche Regelungsbereiche, besteht aus meiner Sicht auch keine Erfassung einer Entbindungsklausel des Vermieters bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel des Mieters.