Ende der Minderung und Zurückbehaltung

Wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt, kann der Vermieter grundsätzlich zumindest fristgerecht kündigen, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auf einen Rechtsirrtum kann er sich zur Entschuldigung nur dann berufen, wenn er bei seiner Rechtsausübung (z.B. Minderung wegen Mängeln) nicht damit rechnen musste, dass ein Gericht anders entscheidet (vgl. BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35). Mindert der Mieter also z.B. die Miete und stellt sich heraus, dass entgegen seiner Annahme ein Mangel der Mietsache nicht vorliegt, kann der Vermieter kündigen, weil der Mieter mindestens fahrlässig gehandelt hat.

Gestützt auf frühere BGH-Entscheidungen wollen einige Kommentatoren dem Mieter jedenfalls dann einen Rechtsirrtum zubilligen, wenn die Rechtslage in besonderem Maße unklar war (MünchKomm/Häublein, 5.Aufl., § 571 BGB Rz. 5). Für die beratende Praxis bietet diese Auffassung keine Sicherheit. Andere versuchen, dem Mieter seine Rechtsausübung zu erhalten, indem sie bei dem Verschulden unterscheiden, ob es im Rahmen eines Kündigungstatbestandes oder beim Schadensersatz geprüft wird (Blank, NZM 2007, 788). Einen einheitlichen Begriff wie das Verschulden unterschiedlich zu interpretieren, ist aber nicht gerechtfertigt und erscheint auch nicht praktikabel.

Im Hinblick auf die Pflicht des Rechtsanwaltes, immer den sichersten Weg zu wählen, kann man dem Mieter eigentlich nicht mehr zur Minderung oder sonstigen Kürzung der Miete raten. Es bleibt ihm nichts anderes übrig, als die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, um den zuviel geleisteten Betrag zurückzufordern. Damit ist aber zumindest die Ausübung eines (strittigen) Zurückbahaltungsrechts im Ergebnis abgeschafft, weil wegen § 813 BGB eine Rückforderung des unter Vorbehalt gezahlten Betrages selbst dann ausgeschlossen ist, wenn sich (später) herausstellt, dass die Voraussetzungen für die Ausübung gegeben waren.

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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