Keine isolierte Anfechtung einer Abmahnung - ein Dilemma für den Mieter

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 31.03.2008

Rechtsgebiete: AbmahnungBeseitigungRechtschutzbedürfnisMiet- und WEG-Recht|2803 Aufrufe

Die Abmahnung ist in §§ 541, 543 Abs. 3 BGB ausdrücklich vorgesehen und zielt darauf ab, im Regelfall dem Mieter ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer rechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern. Da sich ihre gegenwärtigen Wirkungen für den abgemahnten Mieter darin erschöpfen, sollen einer Unterlassungs- und/oder Beseitigungsklage das Rechtsschutzbedürfnis fehlen (BGH v. 20.2.2008 - VIII ZR 139/07). Insbesondere müsse der Vermieter in einem späteren Kündigungsrechtsstreit den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen. Im Unterschied zum Arbeitsrecht, wo dem Arbeitnehmer über § 242 BGB und eine entsprechende Anwendung von § 1004 BGB ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt wird, habe der Vermieter im Mietrecht keine so ausgeprägte Fürsorgepflicht wie der Arbeitgeber. Auch eine Feststellungsklage sei unzulässig, weil es nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO gerichtet sei, sondern die Klärung von Tatsachen, um auf diesem Wege einen verbindlichen Ausspruch über die (Un-) Wirksamkeit der hierauf gestützten Abmahnung zu erlangen.

Erschöpft sich die Wirkung einer Abmahnung wirklich in der Warnfunktion? Ist der Mieter, dem z.B. Lärmexzesse nachgesagt werden, nicht gebrandmarkt? Ist es für ihn nicht weniger existenziell, wenn er gegen die Abmahnung vorgeht? In diesem Prozess beschränkt sich sein Risiko auf die Prozesskosten, die nach einem geringeren Streiwert als die Räumungsklage bemwssen werden. Einer Kündigung muss er im Zweifel Folge leisten, wenn/weil er das Schadensersatzrisiko nicht tragen kann. Immerhin handelt er nur dann schuldlos, wenn er sich sicher sein kann, das ein Gericht (im Räumungsrechtsstreit) nicht anders entscheidet (BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35). Das hängt aber oft z.B. von der Beweislage ab.