Rückforderungen wegen falscher Betriebskostenabrechnungen

Durch den bloßen Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung werden Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nicht ausgeschlossen. Die dazu bisher vertretene herrschende Meinung, die beim vorbehaltlosen Ausgleich eines Saldos der Betriebskostenabrechnung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis annahm, scheint überholt zu sein (vgl. BGH v. 11.1.2007 - VII ZR 165/05, NJW-RR 2007, 530). Im entschiedenen Fall hatte sich ein Werkunternehmer auf einen Einwendungsausschluss gegen die Richtigkeit seiner (Werklohn-) Rechnung berufen, weil der Auftraggeber die Rechnung vorbehaltlos ausgeglichen hatte. Der BGH stellte fest, dass ein die Einwendungen ausschließendes Schuldanerkenntnis in einer Zahlung nur gesehen werden könne, wenn dadurch eine bestehende Unsicherheit oder ein Streit beigelegt werden sollte.

Mit dieser Konstellation ist die Situation beim Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung vergleichbar (vgl. auch Ludley, NZM 2008, 72 f.). Damit kann der Mieter nicht nur die auf eine Nachforderung geleistete Zahlung zurückverlangen, wenn er nachträglich feststellt, dass die Forderung unberechtigt war. Vielmehr ist er auch in der Lage, eine vollständige Korrektur der Abrechnung durchzuführen. Außer dem Ablauf der Einwendungsausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB, deren Wirkung allerdings eine formell einwandfreie Abrechnung und eine schuldhafte Versäumung durch den Mieter voraussetzt, kann der Vermieter einem Rückforderungsbegehren nicht viel entgegenhalten. Im Gewerberaummietrecht bleibt ihm nur die Verjährung, die allerdings grundsätzlich erst zu laufen beginnt, wenn der Mieter Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen erhält. Das ist oftmals erst der Fall, wenn Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen wurde.

Bisher konnte sich der Vermieter von Fall zu Fall noch damit helfen, dass er sich auf eine stillschweigende Änderung der Umlagevereinbarung berief, weil der Mieter mehrfach den Saldo aus vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen vorbehaltlos ausgeglichen hatte. Dieser Einwand soll aber im Regelfall nicht mehr durchgreifen (BGH v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81). Daraus ergeben sich für den Gewerberaummieter ungeahnte Möglichkeiten zur (auch rückwirkenden) Kostensenkung. Denn gerade in alten Verträgen sind die Umlagevereinbarungen oftmals inhaltlich nicht ausreichend bestimmt. Das führt nicht selten zu sechsstelligen Rückforderungsansprüchen.

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