Die unglaublich gerechte Betriebskostenverteilung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 22.04.2008

Erneut hat sich der BGH mit der Verteilung von Betriebskosten befasst. Nach der Bestätigung, dass das Abflussprinzip auch im Mietrecht angewendet werden kann (BGH v. 20.2.2008 – VIII ZR 49/07, WuM 2008, 223 = GE 2008, 471) und nach "Personen" nur anhand der tatsächlich festgestellten Bewohnerzahl abgerechnet werden darf (BGH v. 23.1.2008 – VIII ZR 82/07, WuM 2008, 151 = GE 2008, 401), musste sich der BGH mit der Abrechnung nach Wasseruhren befassen. Im konkreten Fall rechnete der Vermieter die Kosten der Wasserversorgung nach dem Anteil der Wohnfläche der vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 waren - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet. In der Betriebskostenabrechnung für 2004 legte die Vermieterin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der beklagten Mieter ein Betrag von 557,60 €. Die Beklagten machten geltend, die Klägerin sei wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; dies führe zu einer Reduzierung ihrer Belastung auf 227,47 €.

Nach BGH (Urt. v. 12.3.2008 - VIII ZR 188/07) ist die Klägerin berechtigt, die Kosten der Wasserversorgung nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sehe § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart hätten und keine gesetzlichen Sonderregelung bestehe. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das sei gerade nicht der Fall.

Und jetzt kommt es: "Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt."

Der Mieter hatte nachgewiesen, dass er nur halb soviel Kosten zu tragen gehabt hätte! Und: es ist zwar nicht mitgeteilt, warum sich der andere Mieter geweigert hatte, einen Zähler einbauen zu lassen. Aber grundsätzlich bestehen insoweit Schadensersatzansprüche des Vermieters, mit denen er einen Verlust gegenüber dem hier beklagten Mieter liquidieren könnte. Jedenfalls dürfte das Gebot der Wirtschaftlichkeit ein Vorgehen gegenüber dem "renitenten" Mieter gebieten.

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7 Kommentare

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Seltsamer Sachverhalt: Wenn alle Wohnungen bis auf eine einen Zähler haben, müsste sich der tatsächliche Verbrauch der einen Wohnung ohne Zähler doch durch simple Subtraktion ermitteln lassen? Ein tatsächliches Hindernis für die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch dürfte doch dann eigentlich nicht bestehen. Ein Vorgehen gegen den einen renitenten Mieter zur Anbringung eines Zählers dürfte dann überflüssig sein.

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Ich erinnere mich daran, dass es sogar teilweise ein MUSS war, "warme" Betriebskosten möglichst immer nach Verbrauch abzurechnen, weil man damit die Sparsamkeit des Mieters forcieren wollte. "Pauschalabrechnungen" wurden mit einem Abzugsrecht des Mieters bei der BKA bestraft.

Wie man's macht, mach man's falsch.

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Lieber Herr Ickes,

schön Sie auch hier zu treffen.:-)

Sie haben vollkommen Recht - Voraussetzung ist natürlich, dass auch ein Wasserzähler für das gesamte Gebäude vorhanden ist (das ist übrigens nicht immer der Fall). Im Übrigen zeigt die Praxis oft erstaunliche Abweichungen bei einer Addition der Einzelverbräuche von dem Gesamtverbrauch, manchmal fern von jeder nachvollziehbaren Toleranz (selbst bei geeichten Zählern...).

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Guten Tag Herr Ickes,
mit diesem Problem haben wir uns in unserem eigenen Haus gerade befasst: Die Wasserzähler in den Wohnungen ergaben in der Summe ein anderes Ergebnis als der Hauptzähler und außerdem gab es starke Differenzen zu en Verbräuchen der Vorjahre. Nach Auskunft der Stadtwerke Lübeck unterliegen auch die privaten Unterzähler in den WG dem Eichgesetz. Die Warmwasserzähler müssen alle 5 Jahre, die Kaltwasserzähler alle 6 Jahre erneuert werden.
Abweichungen im Messergebnis zu dem Hauptzähler sind möglich und können bis zu 5-6 m3/Jahr pro Wohnung betragen. Ursache ist die Ungenauigkeit im Messergebnis, da die Hauptzähler üblicherweise Klasse B oder C angehören, die Unterzähler Klasse A. A-Zähler können z.B. tropfende Wasserhähne oder - spülkästen nicht
anzeigen, der Hauptzähler zählt kleinste Entnahmen. Aus diesem Grunde kann durch die Beobachtung des Hauptzählers auch ein Leck im Leitungssystem nachgewiesen werden.
Der o.g. Mieter hat m.E. zu recht reklamiert, da die Messungenauigkeit durch den fehlenden Zähler zu seinen Lasten ging.
Mit besten Grüßen
Martin Teich

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Das "Abrechnungssystem" Wasseruhr ist rechtlich sehr ungenau (für mich).
Es wird in der BK-Abrechnung nicht der Wasserverbrauch lt. Wasseruhr in der Wohnung abgerechnet.
Es wird der Verbracu der "Hauptwasseruhr" der Berliner Wasserbetriebe gerechnet. Mein Wasserverbrauch lt. Wasseruhr der Wohnung ist geringer, als die Abrechnung über den Hauptzähler der BWB. Die Different liegt jährlich bei ca. 50-70 Euro. In der Summe ein sehr wirtschaftliches Verfahren für die Berliner Wasserbetriebe. Der Verbraucher/ Mieter zahlt wesentlich mehr Wasser als der tatsächliche Verbrauch in der Wohnung. Das System ist für den Mieter nicht kontrollierbar.

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Spätestens seit die Grundgebühr nach Zählergröße gestaffelt ist, sollte man mal die zutreffende Zählergröße überprüfen.

Eigentlich sind auch für größere Mehrfamilienhäuser die kleinsten Zähler (QN2,5) völlig ausreichend. Oftmals sind aber selbst bei Einfamilienhäusern Zähler ON6 verbaut. Das hat nicht nur eine erheblich höhere Grundgebühr zur Folge. Diese Zähler sind bei Überdimensionierung auch ungenau zugunsten des Versorgers.

Das hier besprochene Urteil sind die Auswirkungen unseres überzogen mieterfreundlichen Mietrechts. Wasserkosten sind für den Vermieter ergebnisneutral.

Er reicht die Kosten nur durch. Warum sollte er also hier einen Rechtsstreit gegen den renitenten Mieter mit ungewissem Ausgang führen, um eine gerechte Verteilung der Wasserkosten zu ermöglichen? Die Verbrauchsabrechnung ist für den Vermieter außerdem erheblich aufwändiger.

Die Kosten der Ablesung und Abrechnung kommen auch noch hinzu. Und gerade bei Differenzen zwischen dem Hauptzähler und Wohnungszähler

z.B. auch bei Manipulation bürdet sich der Vermieter Kosten und Mühen auf, die bei einer Abrechnung nach Fläche entfallen.

Eine Umstellung älterer laufender Mietverträge ist praktisch unmöglich, wenn darin eine Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche vereinbart wurde,

kann eine Umstellung auf Verbrauchsabrechnung und die damit verbundenen Umbaumaßnahmen und Kosten nur schwer durchgesetzt werden. Zu Lasten aller Mieter.

Um irgendwann eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen müßte eine entsprechende gesetzliche Regelung zur einseitigen Änderung der Mietverträge in dieser Hinsicht geschaffen werden. Ansonsten muß der Vermieter jahrelang bei neuen Verträgen einen Vorbehalt zur Umstellung vereinbaren.

Erst wenn auch der letzte Mieter mit Altverträgen ausgezogen ist, kann die Abrechnungsart dann umgestellt werden.

Insofern verwundert mich die Verwunderung des "Experten" über das für ihn anscheinend nicht nachvollziehbare Urteil.

Insbesondere würde mich interessieren, auf welcher Rechtsgrundlage dieser Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den vertragstreuen (renitenten) Mieter durchsetzen will und vor allem wo er das Gericht finden will, dass diese Ansicht teilt und den Mieter zum Ersatz des Schadens und  Duldung dieser Modernisierung verurteilt.

 

 

 

 

 

 

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