Weihnachten fällt die Schlüssigkeit vom Himmel

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 25.04.2008

Rechtsgebiete: BetriebskostenEinwendungsausschlussVersäumnisurteilMiet- und WEG-Recht|2589 Aufrufe

Schon mit Urteil vom 10. 10. 2007 (VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283) hatte der BGH festgestellt, dass sich der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch auf nicht umlaggefähige Positionen bezieht. Dies war bis dahin streitg. Insbesondere wurde vertreten, dass sich die Ausschlussfrist für den Mieter nur auf Einwendungen beziehen sollte, die erst durch eine Belegprüfung zu ermitteln waren. Trotz Kritik hat der BGH seine Auffassung noch einmal bekräftigt: obwohl die Parteien eine Teilinklusivmiete vereibart hatten, legte der Vermieter alle Betriebskosten um. Da der Mieter nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gerügt hatte, wurde er uneingeschränkt zur Zahlung verurteilt.

Das läuft in der Praxis wie folgt ab: Der Vermieter klagt seine Nachforderung ein. Der Mieter lässt sich nicht ein, weil der Vermieter nicht abrechenbare Positionen umgelegt hat, so dass sein Vortrag insgesamt nicht schlüssig ist. Im Termin zur mündlichen Verhandlung weist das Gericht den Vermieter genau darauf hin und der Richter erklärt, dass ein Versäumnisurteil nicht ergehen könne . Der Vermieter stellt keinen Antrag. Wenige Monate später - er hat das Verfahren wieder aufgenommen - kommt er zu Gericht und stellt erneut seinen Antrag. Da die Einwendungsfrist in der Zwischenzeit abgelaufen ist, wird das Versäumnisurteil verkündet. Der sparsame Mieter, der sich auf die sorgfältige Prüfung durch ein deutsches Gericht verlassen hat, müsste jetzt im Einspruchsverfahren gelrtend machen, er habe den ablauf der Frist nicht zu vertreten.

Das wird nicht von Erfolg gekrönt sein, obwohl der Richter in der Klägerstation (Relationstechnik, wir erinnern uns) keine neuen Erkenntnissehatte - außer einem Zeitablauf.

Wenn der Vermieter seine Abrechnung zeitgerecht erteilt hat, fällt der Ablauf der Einwendungsfrist mit Weihnachten zusammen. Dann besteht wenigstens ein äußerlicher Anlass für dieses Geschenk des Gesetzgebers, der ansonsten als so mieterfreundlich angesehen wird.