Abschiedsbrief zur Veräußerung enthaftet

Veräußert der Vermieter seine Immobilie, tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein, sobald er in das Grundbuch eingetragen ist. Wegen des mit § 566a BGB verbundenen Risikos warnt die Praxis den Vermieter regelmäßig, die Kaution des Mieters nicht aus der Hand zu geben, bevor der Erwerber wegen der (sekundären) Forthaftung Sicherheit geleistet hat oder der Mieter der Haftungsentlassung zugestimmt hat.

Auf die Rechtsfolgen des § 566 Abs. 2 BGB weisen aber nur die Wenigsten hin. Nach dieser Vorschrift haftet der (bisherige) Vermieter dem Mieter wie ein selbstschuldnerischer Bürge für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Erwerber. Diese Norm ist disponibel. Deshalb sollte die Forthaftung im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Aber auch bei Bestehen einer solchen Regelung sollte stets nach § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB verfahren werden. Danach entfällt nämlich die Haftung, wenn der bisherige Vermieter den Vermieterwechsel mitteilt und der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt.

Ein Hinweis auf den Fortfall der Haftung oder auf die Rechtsfolgen im Übrigen ist nicht erforderlich. Deshalb reicht ein „normaler“ Abschiedsbrief, in dem der Vermieter den neuen Erwerber vorstellt und sich für das angenehme Mietverhältnis bedankt.

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