Kein formeller Fehler durch mehrfach geänderte Umlageschlüssel

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 28.05.2008

Rechtsgebiete: Betriebskostenformelle FehlerUmlageschlüsselMiet- und WEG-Recht|4782 Aufrufe

Der Vermieter von Wohnraum hält die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB ein, wenn er innerhalb der Jahresfrist eine formell einwandfreie Betriebskostenabrechnung vorlegt (BGH v. 17.11.2004 –VIII ZR 115/04 - WuM 2005, 61, NJW 2005, 219). Dazu muss eine Abrechnung u.a. die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel enthalten (BGH v. 27.11.2002 – VIII ZR 108/02 - NZM 2003, 196; BGH v. 23.11.1981 – VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573). Um so mehr liegt es nahe, einen formellen Fehler anzunehmen, wenn der Vermieter den Umlageschlüssel ohne nähere Erklärung mehrfach in der Größe ändert. Immerhin ist eine Flächenänderung nicht aus sich heraus verständlich.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter für 2001 mit 1.306,03 qm bzw. 1.172,11 qm, für 2002 mit 1.313,62 qm bzw. 1.246,41 qm, für 2003 mit 1.301,87 qm bzw. 1.246,41 qm und für 2004 mit 1.301,81 qm bzw. 1.365,66 qm abgerechnet. Der BGH hat ausweislich der Presseerklärung vom heutigen Tag (BGH v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07) entschieden, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstrecke den Abrechnungszeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen sei genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedürfe es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss. Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume könnten aber in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen.

Die Entscheidung erscheint nur auf den ersten Blick überraschend. Wer jedoch daran denkt, dass eine unterschiedliche Angabe auch auf einem bloßen Schreibfehler beruhen kann und formelle Fehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht korrigiert werden können, wird der Entscheidung zustimmen müssen.