Schriftform bei Zubehörräumen
von , veröffentlicht am 09.06.2008§ 550 BGB ordnet an, dass ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr dauern soll, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, wenn er nicht schriftlich abgefasst ist. Die Vorschrift, die in der Wohnraummiete z.B. bei Kündigungsverzicht zu beachten ist, will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH v. 18.12.2002 - XII ZR 253/01, NZM 2003, 281 = NJW 2003, 1248). Dabei unterliegen der Schriftform alle wesentlichen Vertragsabreden, wozu insbesondere die Einigung über das Mietobjekt, die Mietparteien, die Mietzeit und die Miete gehören, die zumindest bestimmbar beschrieben sein müssen.
Oftmals finden sich in Mietverträgen bei der Bezeichnung des Mietobjektes Hinweise auf Zubehörräume mit der Bemerkung „… sowie den dazugehörigen Kellerraum“ oder „einen Stellplatz“. Ob diese Beschreibung des Anforderungen des § 550 BGB gerecht wird, ist noch nicht abschließend entschieden.
Einerseits sollen solche Klauseln so auszulegen sein, dass der Vermieter die Lage gemäß § 315 BGB bestimmen kann (OLG Frankfurt/M. v. 21.2.2007 – 2 U 220/06, BeckRS 2007, 05960 = ZMR 2007, 532) Demgegenüber soll eine Verletzung der Schriftform jedenfalls dann vorliegen, wenn für den Keller eine separate Miete vereinbart wurde (AG Gießen v. 12.7.2004 – 48-M C 208/04, WuM 2004, 472). Die Schriftform ist aber gewahrt, wenn „ca. 45 Stellplätze zur Mitbenutzung“ vermietet werden und sich deren ungefähre Lage aus einem beigefügten Lageplan ergibt (BGH v. 21.11.2007 – XII ZR 149/05, BeckRS 2007, 65112 = GE 2008, 197).
Es bleibt eine Unsicherheit zumindest für den Fall, in der der Nebenraum als solcher einfach nur benannt ist. Oder kann auch diese Formulierung als Einräumung eines Leistungsbestimmungsrechts aufgefasst werden?
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Kommentare als Feed abonnierenDer 8. Senat des BGH hat zwischenzeitlich die Entscheidung des OLG Frankfurt mit Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 71/07 - bestätigt und ebenfalls ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters bei einem nicht näher bezeichneten Kellerraum angenommen.
Auch soll die mündliche Vereinbarung der Nutzung eines nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerraums nicht beurkundungspflichtig sein, da dieser nur von untergeordneter Bedeutung sei.
Ob diese Grundsätze gleichermaßen auf die Gewerberaummiete übertragen werden können, erscheint fraglich. Hier wird man nicht in jedem Fall davon ausgehen können, dass Kellerräume lediglich funktional nebensächliche Bedeutung haben.