Minderungsausschluss auch in der Gewerberaummiete unwirksam
von , veröffentlicht am 25.06.2008Auch der BGH ging bisher davon aus, dass der formularmäßige Ausschluss des Rechts zur Minderung in einem Mietvertrag über Gewerberaum die durch § 536 BGB vorgesehene Automatik verhindert (BGH v. 20.6.1984 – VIII ZR 337/82, NJW 1984, 2404; BGH v. 27.1.1993 - XII ZR 141/91, NJW-RR 1993, 519). Bei entsprechender Klausel war der Mieter, der sich auf einen Mangel der Mietsache beruft, deshalb gezwungen, die Mietzahlung unter Vorbehalt zu leisten und den zuviel gezahlten Betrag über § 812 BGB zurück zu verlangen.
Nunmehr hebt er hervor, dass eine Klausel, mit der die Minderung ausgeschlossen werde, durchaus auch in dem Sinne interpretiert werden kann, dass die Minderung an ausgeschlossen werde (BGH v. 12.3.2008 - XII ZR 147/05). Jedenfalls ergebe sich hier eine Unklarheit, die im Zweifel zu Lasten des Verwenders gehe, § 305c Abs. 2 BGB. Dies ist im Zweifel der Vermieter. Ein völliger Minderungsausschluss verletzt aber das Äquivalenzprinzip in unerträglicher Weise und führt daher zur Unwirksamkeit des Minderungsausschlusses, § 307 BGB.
Die Entscheidung ist nur auf den ersten Blick einzelfallbezogen. Der BGH ist sichtlich bemüht, davon abzulenken, dass er die Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB in den vorangegangenen Entscheidungen übersehen hat. Jedenfalls kann ein Minderungsausschluss schon nach seinem Wortlaut im Zweifel dahin ausgelegt werden, dass nicht nur die Technik des § 536 BGB nicht eintreten soll, sondern die Minderung an sich verhindert werden soll.
Um diese Unsicherheit zu vermeiden, sollte der Vermieter den Minderungsausschluss um einen Satz ergänzen, der klar stellt, dass dem Mieter der Rückforderungsanspruch bleibt.
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1 Kommentar
Kommentare als Feed abonnierenSehr geehrter Herr Lützenkirchen,
es müsste generell möglich sein, dass ein Mieter Mietminderung nach § 536 BGB betreiben kann, auch wenn er im Vertrag eine Klausel hat. Meine Klausel hieß ,,die Miete darf nicht gemindert werden und bis zum dritten Werktag muss die Miete eingegangen sein". Was ist aber in diesem Fall, wenn der Mieter wegen § 535 BGB den Vermieter unter Druck setzen will, z.B. immanenter Konkurrenzschutz, Störung des Vertragsfriedens, mangelhafte Mietfläche (mehr als 10% zu klein), usw.? Die Richter vergessen oftmals § 535 BGB, oder muss man diesen nachträglich, bzw. gleich mit einklagen? Was ist wenn der Anwalt sich nur auf § 536 BGB beruft?
MfG
R.Wingen