"Genügend häufige" Kontrolle und Abwesenheit des Mieters in der kalten Jahreszeit

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 03.07.2008
Rechtsgebiete: AbwesenheitObhutspflichtMiet- und WEG-Recht1|4914 Aufrufe

Nach den Bedingungen der Wohngebäudeversicherung, die regelmäßig Inhalt der entsprechenden Versicherungsverträge werden, obliegt es dem Versicherungsnehmer, in der kalten Jahreszeit die Beheizung des versicherten Gebäudes "genügend häufig" zu kontrollieren. Nach einer verbreiteten Rechtsauffassung soll unter Berücksichtigung des Zwecks der Sicherheitsvorschrift (vgl. z.B. § 11 Nr. 1 lit. d VGB 88) eine Kontrolldichte geboten und zumutbar sein, die auch bei Ausfall der Heizung einen Frostschaden möglichst vermeidet. Bei besonderen Witterungsverhältnisse, bei denen ein Frostschaden an Wasserleitungen schon binnen 48 Stunden nach Ausfall der Heizung eintreten kann, sei daher zumindest eine zweimal wöchentliche Kontrolle erforderlich. Insoweit sei auch keine Verlängerung des Kontrollintervalls gerechtfertigt, wenn die Heizung bisher ansonsten zuverlässig gearbeitet habe.

Diese Meinung hat der BGH (Urt. v. 25.6.2008 – IV ZR 233/06) verworfen. Seiner Auffassung nach bildet die Überlegung, wie rasch bei ausgefallener Heizung ein Frostschaden eintreten kann, nicht den Maßstab für das Kontrollintervall. Gegen ein solches Ereignis habe sich der Versicherungsnehmer im Grundsatz versichert und dafür Prämien gezahlt. Er sei daher nicht verpflichtet, das Ereignis, gegen das er sich versichert habe, mit allen Mitteln zu verhindern. Es entspreche einer ausgewogenen Risikoverteilung, wenn dem Versicherungsnehmer aufgegeben werde, das Risiko eines Frostschadens dadurch zu verringern, dass er das versicherte Objekt beheize und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise ("genügend häufig") überwache. Das jeweils erforderliche Kontrollintervall sei anhand der Umstände des Einzelfalles zu bestimmen. Der Maßstab für eine "genügend häufige" Kontrolle der Beheizung richte sich allein nach der Frage, in welchen Intervallen die jeweils eingesetzte Heizungsanlage nach der Verkehrsanschauung und Lebenserfahrung mit Blick auf ihre Bauart, ihr Alter, ihre Funktionsweise, Wartung, Zuverlässigkeit oder Störanfälligkeit kontrolliert werden müsse, um ein störungsfreies Funktionieren nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu gewährleisten.

Der obhutspflichtige Mieter muss auch während seiner Abwesenheit für eine ausreichende Kontrolle der Mietsache im Hinblick auf Gefahren sorgen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB Rz. 237). Diese Kontrollpflicht richtet sich ebenfalls nach den Umständen des Einzelfalles und erstreckt sich im Winter auch auf die Heizung. Da der Mieter insoweit im Pflichtenkreis des Vermieters tätig wird, werden an ihn keine anderen Anforderungen zu stellen sein.

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1 Kommentar

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Eine sehr gute Entscheidung für den Eigentümer sofern es seine eigenen Kontrollpflichten betrifft. (Auch sehr schön, dass diese Entscheidung unmittelbar nach Erscheinen hier thematisiert wird)
Es auch richtig, dass dem Mieter keine höhrer Sorgfaltspflicht bei seinen Kontrollpflichten auferlegt werden kann, als dem versicherten Eigentümer / Vermieter.
Hierauf sollte bei der Abfassung neuer Mietverträge geachtet werden, denn bei der Zusammenfassung einzelner Pflichten des Mieters z.B. Verkehrssicherungspflicht (Schnee- und Eisbeseitigung)und Heizungskontrolle im Winter, kann es sonst im Rahmen einer AGB-Kontrolle wegen fehlerhafter Formulierungen,die dem Mieter einen zu hohen Sorgfaltsmaßstab aufbürden dazu kommen, dass dem Mieter auch die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr obliegt.

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