Zur Vorerfassung bei der Heizkostenabrechnung reicht ein Zwischenzähler nicht aus

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 04.09.2008

Rechtsgebiete: BetriebskostenHeizkostenabrechnungVorerfassungMiet- und WEG-Recht|6517 Aufrufe

Bis der BGH (BGH v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, NZM 2006, 340) darauf hingewiesen hat, dass bei einer gemischten Nutzung nicht von vorneherein eine unterschiedliche Kostenverursachung wahrscheinlich ist, ging die Praxis von einer Pflicht zur Vorerfassung in diesen Fällen aus. Um den Verbrauch, der z.B. auf die Gewerbeeinheit entfallenden Anteile zu messen, wurden Zwischenzähler für diese Nutzergruppe installiert. Damit konnte der vorzuerfassende Verbrauch nachgewiesen und vom Gesamtverbrauch in Abzug gebracht werden.

Diese Methode hat der BGH jedenfalls für die Heizkostenabrechnung jetzt verworfen (BGH v. 16.7.2008 – VIII ZR 57/07). Denn bei Heiz- und Warmwasserkosten muss § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV beachtet werden Nach dieser Vorschrift sind dann, wenn der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 HeizkV versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst wird, zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Eine solche Vorerfassung liegt aber nicht vor, wenn lediglich der Anteil der Gewerbeeinheit am Gesamtverbrauch durch einen Wärmezähler erfasst und zur Ermittlung des Gesamtverbrauchs der Wohnungen der für die Gewerbeeinheit gemessene Anteil von den Gesamtkosten abgezogen wird. Denn für eine Vorerfassung i.S.v. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV ist eine Messung durch ein geeignetes Gerät (z.B. Wärmezähler) erforderlich. Nach dem Wortlaut der Vorschrift seien nämlich die Anteile der Gruppen von Nutzern zu "erfassen". Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Im Übrigen würden bei dieser Methode die Messungenauigkeiten des Wärmezählers gerade auf die andere Nutzergruppe verlagert.

Das aufgezeigte Ergebnis liegt auf der Hand, wenn der Wortlaut des § 5 Abs. 2 HeizkV herangezogen wird. Trotzdem kann der Mieter nach § 12 HeizkV das Abrechnungsergebnis um 12% kürzen. Hat der Abrechnungsdienst den Fehler verursacht oder nicht darauf hingewiesen, bestehen grundsätzlich Regressansprüche.