Rechtssicherheit und Renovierungsklauseln

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 22.09.2008

Rechtsgebiete: SchönheitsreparaturenFensteranstrichMiet- und WEG-Recht|2824 Aufrufe

Nach § 28 Abs. 4 II.BV gehört zu den Schönheitsreparaturen u.a. der Anstrich der Fenster von innen. Wird im Mietvertrag eine Definition der Schönheitsreparaturen formuliert, in der auch der „Anstrich der Fenster“ aufgeführt ist, stellt sich die Frage, ob darin eine unzulässige Erweiterung der Schönheitsreparaturen liegt.

Dieser Fall soll bereits deshalb vorliegen, weil nach dem allgemeinen Sprachgebrauch von der Formulierung auch der Außenanstrich erfasst sei, so dass eine Unwirksamkeit zumindest über § 305c Abs. 2 BGB anzunehmen sei (KG v. 17.9.2007 – 8 U 77/07, GE 2008, 987). Diese Erweiterung führe zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.

Das kann man auch anders sehen. Der BGH hat nämlich eine Klausel, in der zu den Schönheitsreparaturen ebenfalls der „Anstrich der Fenster“ gehören sollte, nicht beanstandet (BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903). Zwar wurde in der Entscheidung die relevante Formulierung nicht problematisiert. Die Klausel wurde jedoch ausdrücklich für wirksam erklärt. Dies war für das LG Berlin v. 9.6.2008 – 67 S 7/08, GE 2008, 997 Anlass genug, nur den Fensteranstrich über § 307 BGB zu eliminieren und die Renovierungspflicht im Übrigen bestehen zu lassen.

Bleibt die Frage: was gilt? Ist die Klausel nur halb, ganz oder gar nicht unwirksam? Oder hängt die Frage davon ab, wie der Instanzenzug verläuft?

Der BGH könnte etwas übersehen haben. In der Entscheidung aus 2004 ging es nämlich um die Wirksamkeit einer Abgeltungsklausel. Zwar ist deren Bestand auch von der Wirksamkeit der Renovierungsklausel abhängig (BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 178/05, NZM, 2006, 459). Das hat der BGH selbst aber auch erst zwei Jahre später erkannt. Nun sind wir zwei weitere Jahre älter und weiser.

Allerdings hat der BGH Gesamtnichtigkeit von Renovierungsklauseln z.B. wegen unzulässiger Einschränkung der Farbwahl (BGH v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499) damit begründet, wegen § 306 BGB sei er gehindert, dem Vermieter als Klauselverwender einen umfassenderen Anspruch, wie er nach Wegfall der für den Mieter gedachten Einschränkung entstanden war, zuzusprechen. Mit dem Wegfall der Erweiterung auf den Außenanstrich wird die (verbelibende) Renovierungspflicht aber eingeschränkt.

Ergebnis: Der BGH hat nichts übersehen, er brauchte sich nur nicht mit dem Fensteranstrich zu befassen, weil im Mittelpunkt der Diskussion die Abgeltungsklauselstand. Wäre es doch immer so einfach.