Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 1 BGB unterscheiden sich von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB dadurch, dass sie der reinen Erhaltung des Mietobjekts dienen, während der Begriff der Modernisierung auch solche Vorhaben umfasst, die keine unmittelbare Einwirkungen auf das Mietobjekt darstellen. Für beide Fälle bestimmt § 554 BGB eine Duldungspflicht, wenn auch unter unterschiedlichen Voraussetzungen. Während reine Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden sind, entfällt eine solche bei Modernisierungsmaßnahmen, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellt. Weitere Voraussetzungen ergeben sich aus § 554 Abs. 3 BGB.

Verletzt der Mieter seine Duldungspflicht und entsteht dem Vermieter deswegen ein Schaden, kann hieraus eine Schadensersatzpflicht des Mieters resultieren. Der Schaden des Vermieters kann z.B. darin bestehen, dass er die beabsichtigte Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsarbeiten – auch gegenüber andern Mietern – erst zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erklären kann oder aufgrund der Verzögerung höhere Zinsen für Darlehen, die der Finanzierung der Maßnahme dienen, aufwenden muss. Ein solcher Schadensersatzanspruch setzt aber stets ein Verschulden des Mieters voraus. In der Instanzrechtsprechung wurde häufig vertreten, dass ein solches dann nicht vorliegen würde, wenn sich der Mieter rechtlich beraten lassen hat (Vgl. z.B. KG, Rechtsentscheid v. 15.06.2000 - 16 RE-Miet 10611/99, WuM 2000, 481). Unabhängig davon, dass an einen solche Rechtsirrtum strenge Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urt. v. 12.07.2006 – X ZR 157/05, BB 2006, 1819), hat der BGH zwischenzeitlich auch für den Bereich des Mietrechts entschieden, dass sich der Mieter auch ein Verschulden seiner Rechtsberater über § 278 BGB zurechnen lassen muss (BGH, Urt. v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, WuM 2007, 24). Damit scheidet ein Verschulden nur noch dann aus, wenn der konkrete Sachverhalt bereits durch den BGH entschieden wurde. In allen anderen Fällen, kann der Mieter nicht sicher sein, dass ein Gericht seine verweigerte Duldung als rechtens ansehen wird.

Damit sind die Handlungsalternativen des Mieters deutlich eingeschränkt. Eine Regresspflicht kann er letztlich nur dann sicher vermeiden, wenn er die Maßnahme duldet. Er kann zwar eine Vorbehalt hinsichtlich der Duldung erklären, dieser wird aber letztlich keine Wirkung haben. Bei reinen Erhaltungsmaßnahmen kommt es ohnehin nur auf die Duldung an und bei der Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierungsmaßnahme stellt § 559 Abs. 1 BGB nur darauf, dass Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Ob eine Vorbehalt hinsichtlich der Duldung erklärt wurde, ist hingegen unerheblich. Ein Mieter der künftig Maßnahmen nach § 554 Abs. 1 und 2 BGB nicht mehr duldet, geht letztlich ein erhebliches Regressrisiko ein.

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