Beliebige Ausübung von Optionsrechten?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 30.11.2008

Häufig enthalten Mietverträge in der Gewerberaummiete neben der festen Mietzeit mehrere Optionen sowie Regelungen über eine sonstige Fortsetzung des Mietvertrages. Nicht selten findet sich folgende Konstellation:

Für den Mieter ist ein zweimaliges Optionsrecht vorgesehen, dass jeweils sechs Monate vor „Vertragsende“ ausgeübt werden muss. Daneben ist geregelt, dass sich der Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert und mit der ordentlichen Kündigungsfrist (sechs Monate zum Ablauf des Quartals, § 580a Abs. 2 BGB) gekündigt werden kann.

Nun das Problem: Der Mieter übt die erste Option aus. Sechs Monate nach Ablauf der durch diese Option verlängerten Mietzeit erklärt er dem Vermieter, dass er nun die zweite Option ausübt. Der Vermieter widerspricht und kündigt. Hat sich der Vertrag verlängert oder wird er durch die Kündigung beendet?

Die Regelungen könnten dahin ausgelegt werden, dass die vereinbarten Optionsrechte, die nach jeweils sechs Monate vor Vertragsende geltend zu machen waren, auch dann geltend gemacht werden konnten, wenn die ursprüngliche Grundmietzeit von zehn Jahren sich aufgrund der automatischen Verlängerungsklausel jeweils um ein Jahr verlängert hatte.

Ein solches Verständnis soll jedoch nicht interessengerecht sein, weil es die Vermieterseite einseitig benachteiligt (OLG Düsseldorf v. 6.9.2007 – 10 U 25/07, BeckRS 2008, 13886 = ZMR 2008, 785). Die Optionsklausel habe wirtschaftlich den Sinn, dem Mieter die Möglichkeit einer angemessenen Amortisation seiner erheblichen Investitionen dadurch zu geben, dass er eine genügend lange Mietdauer durch Ausübung der Optionen herbeiführen kann. Der Vermieter habe andererseits ein berechtigtes Interesse daran, eine längerfristige Planungssicherheit über die weitere Verwertungsmöglichkeit der Mietsache zu erhalten. Dieses Interesse wäre nicht berücksichtigt, wenn der Mieter zunächst die automatische Verlängerungsklausel anlaufen ließe und die für ihn durch fristgemäße Kündigung des Vermieters, die nach dem Mietvertrag 12 Monate vor dem Ende der Laufzeit ausgesprochen werden musste, erkennbare Beendigungsabsicht durch Ausübung der Option durchkreuzen könnte. Hierbei könnte der Mieter die Gesamtdauer gegen den Willen des Vermieters in unbestimmbare Länge herbeiführen. Eine interessengerechte Auslegung führe deshalb dazu, dass die Verlängerungsoptionen nur im Anschluss an die Grundmietzeit und nur im Anschluss an eine vorhergehende ausgeübte Verlängerungsoption ausgeübt werden könnten (OLG Hamburg v. 23.6.1997 – 4 U 82/96, NJW, 1998, 807 = NZM 1998, 333 m.w.N.).

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