Verspätete Vorlage von Rechnungen zur Betriebskostenabrechnung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 29.03.2009

Der Vermieter soll während des Laufs der Abrechnungsfrist nicht untätig bleiben dürfen und sich rechtzeitig z.B. durch Mahnungen bei den Unternehmen um die Vorlage fehlender Belege bemühen müssen (AG Köpenick v. 3.5.2007 - 14 C 78/06, WuM 2007, 577). Denn auch bei der Beurteilung der Fahrlässigkeit soll der Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist, spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode Klarheit über die Zahlungsverpflichtungen aus den Betriebskosten zu erhalten, zu berücksichtigen sein. Eine Untätigkeit soll zu einem Verschulden führen mit der Folge, dass der Vermieter trotz unverzüglicher Abrechnung nach Vorlage der Rechnung des Leistungsträgers, mit der Nachforderung ausgeschlossen ist (Gies, NZM 2002, 514), wobei teilweise noch zwischen eigenem und Fremdverschulden differenziert wird (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 148; Langenberg, Betriebskostenrecht, der Wohn- und Gewerberaummiete, G Rdnr. 78).

Diese Anforderungen sind überzogen. Bei der Prüfung, welche Sorgfaltsmaßstäbe anzulegen sind, ist auf die beteiligten Verkehrskreise abzustellen. Auch und gerade der professionel handelnde Vermieter nutzt aber die Chance, Kosten nicht bestreiten zu müssen. Es ist völlig atypisch, wenn ein Mensch um die Vorlage von Rechnungen bettelt, damit er sie bezahlen kann. Selbst wenn ein Sachwalter handelt, darf dieser zugunsten seines Auftraggebers den Eintritt der Verjährung herbeiführen. „Nur" weil im Ergebnis der Mieter die „Zeche" zahlt, können diese Grundregeln unseres Systems nicht in ihr Gegenteil verkehrt werden. Die andere Auffassung ist zu sehr im Leistungsprinzip verhaftet. Da der Vermieter aber selber entscheiden kann, ob er nach dem Abfussprinzip abrechnet (vgl. dazu BGH v. 20.2.2008 - VIII ZR 49/07, NZM 2008, 277), droht ihm selber kein Verlust, wenn er später bezahlt und die Kosten erst im Jahr der Zahlung abrechnet. Der Mieter hat die mit einer späteren Zahlung verbunden Liquiditätsvorteile, zumal er bei zwischenzeitlichem Auszug mangels bestehendem Mietvertrag sogar nicht mehr belangt werden kann.

Absurd wird die gegenteilige Auffassung, wenn - trotz intensiven Bemühens um rechtzeitige Vorlage - eine verspätete Rechnung erteilt wird und der Vermieter materielle Einwendungen gegen die Rechnung erhebt und sie daher - immer noch - nicht in die Abrechnung einstellt. Da er zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet ist, könnte er die Betriebskostenabrechnung sogar bis zum Ende eines Prozesses hinausschieben. Würde hier der Sorgfaltsmaßstab gelten, der sich allein an der Einhaltung der Abrechnungsfrist orientiert, müsste auch geprüft werden, ob die Erhebung der Einwände auf Fahrlässigkeit beruht. Dies ist der Fall, wenn sich bei der Rechtsausübung nicht sicher sein konnte, dass ein Gericht in seinem Sinne entscheidet (BGH v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35) oder er nicht alle Erkenntnisquellen ausgeschöpft hat (BGH v. 16.1.2009 - V ZR 133/08, IBRRS 69331). Verliert der Vermieter den Prozess, hat er gegenüber dem Mieter in der Regel farlässig gehandelt und verliert damit seinen Anspruch aus der Abrechnung insgesamt.

Wer ein derartiges Risiko tragen soll, wird im Zweifel keine Einwendungen gegen eine Rechnung erheben, sondern gegenüber dem Mieter abrechnen. Solange der Mieter nichts beanstandet, kann der Leistungsträger sein Geld behalten. Damit trägt aber der Mieter im Ergebnis das Risiko unberechtigter Forderungen.

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2 Kommentare

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Auch und gerade der professionel handelnde Vermieter nutzt aber die Chance, Kosten nicht bestreiten zu müssen. Es ist völlig atypisch, wenn ein Mensch um die Vorlage von Rechnungen bettelt, damit er sie bezahlen kann.

Der Vermieter befindet sich in dieser Konstellation aber doch gerade zwischen zwei Stühlen. Wenn er darauf spekulieren will, sich durch Verjährung von den Kosten freizuhalten, dann muss er für diese Chance auch das Risiko tragen, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Nicht anders verhält es sich auch in einer 2-Personen-Konstellation. Der Schuldner, der auf die Verjährung spekuliert, muss auch die Zinsen tragen, die durch seine - völlig zulässige - Hoffnung auf die Verjährung eingetreten sind. Risiko und Chance sind nie völlig voneinander zu trennen.

Anders kann es sich aus meiner Sicht dann verhalten, wenn er tatsächlich alles getan hat, um die NK rechtzeitig vorzulegen. Ein Fahrlässigkeitsvorwurf kann dann doch nur noch aus dem Verschulden der beauftragten Firmen hergeleitet werden. Soweit diese aber nicht als Erfüllungsgehilfen des Vermieters anzusehen sind, muss er für deren Verschulden auch nicht einstehen.

Hinsichtlich der bestrittenen und aufgrund der Prozessdauer verzögerten Entscheidung würde ich darauf abstellen, ob der Vermieter seine Mieter auf die ursprüngliche, nach seiner Ansicht falsche Abrechnung hingewiesen hat und den Grund der Verzögerung darlegt (Prozess bzw. außergerichtlicher Streit um die Höhe). Der Mieter muss dann damit rechnen, dass ein Posten zumindest in der bestrittenen Höhe existiert. Zwar ist ihm die genaue Höhe nicht bewußt, aber er ist darüber informiert, dass ein weiterer Betrag in zumindest ungefähr bestimmter Höhe hinzukommen wird.

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meine jetzige mietwohnung habe ich 2002 bezogen....zahlte 750 euro kaution.

2006 tauschten zwei vermieter ihre wohnungen und ich bekam da einen neuen vermieter.

meinem neuen vermieter teilte ich mit, er möge doch die kaution vom vorbesitzer zurückholen und neu anliegen, was der alte vorbesitzer auch tat.

nun meldete sich der alte wohnungsbesitzer bei dem neuen und bat darum, ihm doch 157,09 Euro von der kaution zu bezahlen, die ich ihm, als sein ehemaliger mieter, an nebenkosten noch schulde .. mit dem vermerk, dass diese offene nebenkostenabrechnung jetzt erst bei einer überprüfung festgestellt wurde.

der abrechnungszeitraum war 2003-2004, worüber ich allerdings nie einen bescheid bekam.

muß ich diesen offen stehenden betrag bezahlen?

mfg

ludger büld

 

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