Versorgungssperre keine verbotene Eigenmacht des Vermieters
von , veröffentlicht am 10.05.2009Insbesondere im Fall des Zahlungsverzuges des Mieters stellt sich nach der Kündigung des Vermieters häufig die Frage, ob der Vermieter noch verpflichtet ist, die Versorgung des Mieters mit Energie sicher zu stellen. Die bisher h.M. hält die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an Versorgungsleistungen für unzulässig, weil diese Leistungen für den unterbrochenen Zeitraum nicht nachgeholt werden können (z.B. OLG Hamburg v. 3.11.1977 - 4 W 48/77, WuM 1978, 169; LG Berlin v. 19.6.2003 - 67 S 376/02, WuM 2003, 508; Horst, NZM 1998, 139 m.w.N.) Dementsprechend soll der Mieter trotz Nichtzahlung der Miete im Wege der einstweiligen Verfügung wegen verbotener Eigenmacht die Aufnahme der Energieversorgung erreichen können (OLG Köln v. 26.4.2003 - 1 U 67/03, NZM 2005, 67). Denn es kann nicht zwischen Besitz und Mietgebrauch, der nicht von § 858 BGB geschützt wird, unterschieden werden (OLG Saarbrücken v. 25.9.2005 - 8 W 204/05 - 30 -, NJOS 2006, 2059).
Der BGH (Urteil v. 6.5.2009 - XII ZR 137/07) hat nun die Auffassung des KG (KG v. 8.7.2004 - 12 W 21/04, NZM 2005, 65) bestätigt, die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechtes sei bei einem Mietverhältnis nicht unter dem Gesichtpunkt unzulässigen faktischen Drucks verboten du die Unterbrechung der Wasserversorgung stelle keine verbotene Eigenmacht dar. Es sei zu trennen zwischen dem reinen Besitz an der Mietsache und der Erbringung der vereinbarten Nebenleistungen (z. B. Heizung, Wasser) im Rahmen der Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB.
Aus der Presseerklärung geht hervor, dass die Versorgungssperre des Vermieters ihre Grenzen durch die Grundsätze von Treu und Glauben erhält und in der Entscheidung dazu Beispielsfälle aufgezeigt sein sollen. Bei Nichtzahlung der Miete und Schaden für den Vermieter könne ein solcher Ausnahmefall aber nicht angenommen werden.
Das gilt dann aber auch für die Wohnraummiete. Unabhängig von den technischen Voraussetzungen, sollte der Wohnraumvermieter sich aber zumindest noch bis zum Vorliegen der vollständigen Entscheidungsgründe zurückhalten.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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2 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenIch habe die Wohnung im Januar ersteigert, der alten Besitzer ist immer noch drin, hat mit einer noteriellen beglaubigung versichert das er bis ende 09.2009 aus der Wohnung ist, hat er aber nicht gemacht. Beim Notar wird jetzt die sogenannte vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde beantragt.
Habe für die Monate 04-09 eine Enschädigung von 350 Euro erhalten, was aber keinenfalls die Nebenkosten beinhaltet.
Ist die Versorgungsperrre von Wasser eine verbotene Eigenmacht?
Zur Zeit habe ich die Miete meiner jetztigen Wohnung und die Nebenokosten der ersteigerten Wohnung.
Was können Sie mir noch raten?
Gruß
Ali
Der Entscheidung ist voll und ganz zuzustimmen. Eine Strom-oder Wassersperre begründet keine Besitzstörung, unabhängig davon, ob der Mieter oder der Vermieter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist. Die Vertragsverhältnisse interessieren beim possessorischen Besitzschutz nicht, weder das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter noch das zu Dritten. Der Besitz (an den Räumen und den Versorgungseinrichtungen sowie -leitungen) ist kein anderer, wenn der Mieter selbst den Versorgungsvertrag geschlossen hat. Ebenso erhält die Störung hierdurch keine andere Qualität im Vergleich zu dem Fall, in dem der Vermieter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist. Schließlich wird ja auch keine verbotene Eigenmacht angenommen, wenn das Versorgungsunternehmen die Versorgung einstellt.
Die fehlende Besitzstörung kann auch nicht über § 242 BGB überwunden werden. Hier darf der BGH nicht mißverstanden werden. Die Grundsätze von Treu und Glauben können nur zu einem (nach-) VERTRAGLICHEN Anspruch auf Versorgungsleistungen führen, jedoch nie zur Folge haben, dass aus einer nicht gegebenen Besitzstörung eine Besitzstörung wird und damit ein Anspruch nach § 862 BGB entsteht.
Die Entscheidung des BGH ist, was die Erwägungen zu § 858 ff. BGB angeht, auf Wohnraummietverhältisse zu übertragen. Es ist kein Grund ersichtlich, warum die tatsächlichen Besitzverhältnisse und der Besitzschutz im Wohnungsraummietrecht anders zu beurteilen sein soll.
@ Ali: Das ist hier kein Rechtsberatungsforum. Wenden Sie sich bitte an einen Anwalt!