Betriebskosten: Reicht die einmalige Erläuterung wirklich aus?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 04.06.2009
Rechtsgebiete: Betriebskosten§ 166 BGBMiet- und WEG-Recht|3156 Aufrufe

Der BGH hat am 19.11.2008 (VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78) entschieden, dass der Vermieter Tatsachen, auf denen die Betriebskostenabrechnung aufbaut, nicht mehr erläutern muss, wenn er sie dem Mieter in der Vergangenheit bereits einmal mitgeteilt hat. Insofern gilt nichts anderes, wenn der Vermieter dem Mieter-Anwalt die Erläuterungen gegeben hat und der Mieter nun seinen Anwalt wechselt (AG Köln v. 11.5.2005 - 214 C 100/04, ZMR 2005, 629).

Was ist aber im folgenden Fall:

Der Mieter kommt zu einem Anwalt, der bereits einen Mieter aus dem Haus vertritt. Ihm wurden zahlreiche Erläuterungen erteilt, so dass die Abrechnung gegenüber diesem Mieter schlüssig ist. Muss der Vermieter in dem neuen Mandat die Erläuterungen nun wiederholen oder kann er sich auf § 166 BGB berufen?

§ 166 BGB gilt über seinen Wortlaut hinaus z.B. auch für die Frage, wessen Empfängerhorizont für die Auslegung von Willenserklärungen anwendbar ist (BGH v. 2.5.2000 - XI ZR 108/99, NJW 2000, 2272, 2273). Die Betriebskostenabrechnung ist eine geschäftsähnliche Handlung, auf die die Regelungen über die Willenserklärungen zumindest entsprechend anwendbar sind (Dickersbach, WuM 2009, 439). Deshalb wird man zu dem Ergebnis kommen, dass eine erneute Erläuterung nicht erforderlich ist, sich der Mieter das Wissen seines Anwalts zurechnen lassen muss und die Nachforderung durchsetzbar ist.

Macht es dann aber einen Unterschied, ob der Rechtsanwalt den anderen Mieter im Vorjahr vertreten hat, wenn die gleiche Besonderheit zu erläutern wäre (z.B. Bestehen einer Wirtschaftseinheit)?

Wenn die anwaltliche Verschwiegenheitspflicht der Knackpunkt ist: Wie ist es, wenn beide Mieter durch den Mieterverein oder einen sonstigen Rechtsberater ohne gesetzliche Verschwiegenheitspflicht vertreten werden?

Nach allem was ich bisher gelesen habe, fällt es mit schwer, die Fragen zu verneinen.

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