Kaution: Anwaltsregress in der Zwangsverwaltung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 07.07.2009

Der BGH hatte bereits entschieden, dass der Zwangsverwalter nach Ende der Mietzeit selbst dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist, wenn der Schuldner/Vermieter sie verbraucht hatte (BGH v. 16.7.2003 - VIII ZR 11/03, NZM 2003, 849; BGH v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596). Nun hat er seinen Standpunkt noch einmal gegen alle Kritik verteidigt und den Zwangsverwalter verpflichtet, im laufenden Mietverhältnis ggf. aus Vorschüssen des Gläubigers die vom Schuldner verbrauchte Kaution nach den Vorgaben des § 551 Abs. 3 BGB (wieder) anzulegen (BGH v. 11.3.2009 - VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673).

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Auskunft, ob die Kaution den Anforderungen des § 551 Abs. 3 BGB entsprechend angelegt ist. Erfüllt der Vermieter diesen Anspruch nicht, kann der Mieter die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten (BGH v. 20.12.2007 - IX ZR 132/06, WuM 2008, 149). Die gleichen Rechte bestehen gegenüber dem Zwangsverwalter.

Der Rechtsanwalt, der den Mieter im Zusammenhang mit einer Zwangsverwaltung berät und auf diese Situation nicht hinweist, begeht m.E. einen Beratungsfehler. Stellt sich später nach Beendigung der Zwangsverwaltung heraus, dass die Kaution nicht mehr vorhanden ist und beigetrieben werden kann, haftet der Rechtsanwalt grundsätzlich in Höhe der Kaution.

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Hohe Forderung gegen den Immoblilieneigentümer, Zwangsverwaltung erwirkt und dann ist da ein neuer Berg an (Kautions-)Schulden. Solche Gedanken können einem Gläubigern den Schlaf rauben, drei Tage wach.

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