Schönheitsreparaturen – Jetzt wird es teuer für den Vermieter!

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 24.07.2009

Mit seiner Entscheidung vom 27.05.2009 (VIII ZR 302/07) hat der BGH klargestellt, dass der Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchführt, kein Geschäft des Vermieters durchführt und daher auch keine Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag herleiten kann. Insoweit fehle es am notwendigen Fremdgeschäftsführungswillen. Allerdings bejaht der BGH zutreffend einen Anspruch aus Bereicherungsrecht. Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. nur LG Berlin, GE 2007, 517; Lehmann-Richter, WuM 2005, 747) sieht er die Bereicherung des Vermieters aber nicht in einer durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretenen Wertsteigerung. In diesem Fall wäre lediglich die tatsächlich erzielte höhere Miete bzw. die Miete, die der Vermieter hätte erzielen können, auszugleichen. Der BGH meint vielmehr, dass der Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die erbrachten Arbeiten zu erstatten ist. Er stellt ausdrücklich klar, dass seine Rechtsprechung zum Ausgleich von Grundstücksverwendungen (BGH, Urt. v. 16.09.1998 – XII ZR 136/96, NZM 1999, 19) für den vorliegenden Fall nicht passe, da sich die Leistung der Mieter letztlich als im Äquivalenzverhältnis stehende Werkleistung zu qualifizieren sei.

Auch wenn sich die Entscheidung unmittelbar nur auf die Durchführung einer nicht geschuldeten Endrenovierungsverpflichtung bezieht, kann die Argumentation auch auf die Durchführung von mieterseitigen (tatsächlich nicht geschuldeten) Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses übertragen werden. Während bislang argumentiert werden konnte, dass eine solche Renovierung – wegen des bestehenden Mietverhältnisses – keinen erhöhten Ertragswert mit sich bringe, muss nunmehr die übliche Vergütung für solche Arbeiten über das Bereicherungsrecht erstattet werden. Da der Bereicherungsanspruch der Regelverjährung unterliegt, können die Renovierungsleistungen auch bereits längere Zeit zurück liegen und müssen dennoch erstattet werden.

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8 Kommentare

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Ich hätte darauf getippt, dass ein "auch-fremdes" Geschäft vorliegt, das den Fremdgeschäftsführungswillen ja indiziert.

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siehe schon Dötsch:
Nochmals: Geschäftsführung ohne Auftrag bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen, NZM 2008, 108

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Am 5.3. wird das AG Freiburg zur Verjährungsfrage eine Entscheidung verkünden. Sobald mir diese schriftlich vorliegt, werde ich sie hier einstellen.

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Das AG Freiburg hat mit Urteil vom 05.03.2010 - 6 C 4050/10 - die Klage des Mieters auf Zahlung der Renovierungskosten wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters abgewiesen mit der Begründung, daß der Anspruch wegen § 548 II BGB nach Ablauf von 6 Monaten seit Rückgabe der Mietsache verjährt sei.

Gegen das Urteil wird in den nächsten Tagen Berufung beim LG Freiburg eingelegt.

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Die Berufung zum Landgericht gegen das Urteil vom 05.03.2001 des AG Freiburg - 6 C 4050/09 (nicht: 6 C 4050/10) wurde eingelegt. Mit einer Entscheidung, die hier bekanntgegeben wird,  dürfte vor August nicht zu rechnen sein.

Das AG-Urteil sollte wohl in der WuM 2009, Heft 4 oder 5 mit einer Anmerkung von H. Blank, RiLG a.D., veröffentlicht werden, ferner in Kürze in der NZM mit einem Aufsatz von Prof. Dr. Jacoby, Uni Bilefeld.

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Auch das LG Freiburg bejaht die Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB (Urteil vom 15.07.2010 - WuM 2010, 480). Revision zum BGH ist eingelegt.
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