BGH bestätigt genossenschaftliche Modernisierungspraxis

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 20.10.2009

Viele Genossenschaften nutzen die günstigen Finanzierungsmittel, um ihren Gebäudebestand zu modernisieren. Dabei handelt es sich in der Regel um umfassende Maßnahmen, die neben der Erneuerung von Steigeleitungen und Badezimmern vor allem den Anbau von Balkonen, die Anbringung einer Wärmedämmfassade bis hin zur Installation eines Aufzuges vorsehen. Ohne großartige formelle Anforderungen führen sie zumeist eine Mieterversammlung durch, in der sie den Umfang und die zeitliche Abfolge der geplanten Arbeiten erläutern. Dabei stellen sie in Aussicht, die Miete z.B. für drei Jahre ab Fertigstellung der Modernisierung nicht zu erhöhen, wenn die Mieter während der Durchführung der Arbeiten nicht von enem Minderungsrecht Gebrauch machen.

Eine seit 1971 als Mitglied geführte Mieterin hatte als Einzige für die Dauer der Sanierungsarbeiten die Miete gemindert. Die Genossenschaft erklärte ihr gegenüber nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung nmach § 558 BGB um 20% und stütze sich dabei insbesondere auf die durch die Modernsierung herbeigeführte Ausstattung der Wohnung. Dies hielt die Mieterin für eine Verletzung der genossenschaftlichen Treuepflicht (§ 18 GenG), die die Genossenschaft insbesondere zur Gleichbehandlung verpflichte. Immerhin sei ndie die Einzige, die eine Mieterhöhung erhalten habe.

Der BGH (Urt. v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08) hat keine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes gesehen, die der Durchsetzng der Mieterhöhung entgegenstehen könnte. Die Mieterin habe die Wahl gehabt, zu mindern oder für eine gewisse Dauer keine Mieterhöhung erwarten zu müssen. Unter diesem Gesichtspunkt könne sie nicht erwarten, sowohl in den Genuss des einen wie des anderen zu kommen.

Die Aussage ist auch auf andere Mietverhältnisse übertragbar. Zwar wird hier eine Klammer wie die genossenschaftliche Treuepflicht fehlen. Wenn der Vermieter aber gleichartige Ankündigungen macht, kann der Mieter sich auch nicht die Rosinen herauspicken.

 

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