Renovierungspflicht des Vermieters
von , veröffentlicht am 22.11.2009Allmählich häufen sich die Prozesse, in denen die Mieter wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Renovierung vom Vermieter verlangen. Dazu werden unterschiedliche Wege beschritten. Die Einen machen eine Vorschussklage geltend, Andere verlangen nach durchgeführter Arbeit Aufwendungsersatz und wieder Andere verlangen die Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter.
Nun liegt mir ein interssanter Auflagenbeschluss des AG Charlottenburg (219 C 200/09) in einem Vorschussprozess vor. Nicht nur, dass der Vermieter danach zwei Kostenvoranschläge vorlegen muss, um substantiiert die Höhe der geltend gemachten Kosten bestreiten zu können, nein - es wird auch noch die Auffassung zum Ausdruck gebracht, dass die vereinbarten (unwirksamen) Fristen die Vemutung begründen, dass nach deren Ablauf die Renovierung zu Lasten des Vermieters falsch sei.
Diese Meinung verkennt m.E. die Rechtslage:
Der Mieter kann vom Vermieter bei unwirksamer Klausel Renovierung unter den gleichen Voraussetzungen verlangen, als wäre die Renovierungspflicht des Vermieters originär begründet worden. Anspruchsgrundlage dafür ist § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dazu muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Wohnung sich nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand befindet. Dafür muss aber zunächst einmal der vertragsgemäße Zustand vorgetragen werden, um die Abweichung sichtbar zu machen.
Wenn nun der Vermieter z.B. ein Übergabeprotokoll vorlegt, in dem festgehalten ist, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wird, oder dies sogar im Mietvertrag geregelt ist, spricht zunächst einmal die Lebenserfahrung dafür, dass der vertragsgemäße Zustand als "unrenoviert" definiert wurde. Damit besteht kein Anspruch, es sei denn, der Zustand der Wohnung ist nun noch schlechter als "unrenoviert" (?).
Wenn es an an einer solchen Vereinbarung fehlt, muss doch zumindest einmal vorgetragen werden, dass die Wohnung zu Beginn des Mietvertrages renoviert war. Nur so lässt sich die Abweichung von der Sollbeschaffenheit darstellen, die im Übrigen - wir erinnern uns - unabhängig von Zeitabläufen eintritt, sondern sich am vertragsgemäßen Gebrauch orientiert.
Die Auflage, der Vermieter könne nur (ausreichend substantiiert) die Kosten der Höhe nach durch Vorlage von zwei Kostenvoranschlägen bestreiten, zeigt eine bedenkliche Anwendung des Grundsatzes der Waffengleichheit. Anhabnd hier vorliegender Rechnungen aus anderen Verfahren hatte ich nämlich die zugunsten des Vermieters abweichenden Preise für einzelne Gewerke angegeben. Warum das nicht ausreichend sein soll, wo doch der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt, erschließt sich mir nicht. In Prozessen, in denen der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen verlangt, hat - soweit ich das übersehe - noch niemand vom Mietzer die Vorlage eines anderen, geschweigedenn von zwei anderen Angeboten verlangt, bevor sein (einfaches) Bestreiten der Kosten zugelassen wurde.
Aber für einen Befangenheitsantrag wird das wohl nicht reichen.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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1 Kommentar
Kommentare als Feed abonnierenTja, da werden sich dann die Vermieter freuen, die in ihren seit 1980 nicht veränderten Mietvertragsformularen bzw. Übergabeprotokollen so schöne Formulierungen enthalten haben:
"Der Mieter bestätigt, dass die Wohnung sich in einem renovierten Zustand befindet."
Diese Klauseln hatte ich bisher auf allen Übergabeprotokollen. Selbst bei den zwei Wohnungen, bei denen ich zum Renovieren 1-2 Monate Freistellung von der Mietzahlung erhielt. Keine Ahnung wie weit das insgesamt verbreitet ist, aber es dürfte sich dann als ziemliche Falle erweisen.
Nebenbei mal in Umkehr der Situation: Wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung einzieht und dieser Zustand im Übergabeprotokoll als "renoviert" bezeichnet wird, welche Renovierungspflichten bzw. welcher erforderliche Renovierungserfolg treffen den Mieter dann bei wirksamer Abwälzung?
Ansonsten: Ich würde aufgrund der Verwendung der unwirksamen Klausel auch dazu tendieren, den Vermieter im Gegenzug tatsächlich eine Beweislastumkehr aufzuhalsen - die wollte er ja gerade bei der Renovierungsbedürftigkeit erreichen. Und die hat er erreicht, nur dass die Abwälzung nicht geklappt hat. (Ich weiß, das ist dogmatisch wohl nicht so stabil, aber im Ergebnis durchaus angemessen.)