Umfassendes Nachholungsrecht des Vermieters bei Mieterhöhung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 23.02.2010

Rechtsgebiete: MieterhöhungNachholung im ProzessMiet- und WEG-Recht|11443 Aufrufe

Es gibt doch noch Vermieter, die Mieterhöhungsverfahren durchführen. Wenn sie dann auf einem unwirksamen Mieterhöhungsbegehren beruhen, kann § 558b Abs. 3 BGB helfen. Danach kann der Vermieter noch im Prozess die Mieterhöhung nachholen oder Mängel des Erhöhungsverlangens beheben.

Der Fall: Ein Vermieter begehrte die Erhöhung einer "Nettomiete" von 500 € auf 550 €. Der Mieter stimmte auf 530 € zu, so dass der Vermieter "nur noch" wegen des Restes von 20 € klagen musste. Der gerichtliche Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass die Nettomiete ortsüblich bei 526 € liegt. Nun wies der Vermieter darauf hin, dass ja eigentlich eine Teilinklusivmiete vereinbart sei und der Betriebskostenanteil der Grundmiete 26,68 € betrage. Dieser Betrag sei zur ortsüblichen Miete hinzuzurechnen und damit der Klage in vollem Umfang stattzugeben.

Der BGH (Urt. v. 20.1.2010 - VIII ZR 141/09) bestätigte, dass das Nachholungs-/Nachbesserungsrecht umfassend zu verstehen sei, da der Gesetzgeber der Mietrechtsreform durch § 558b Abs. 3 BGB die Prozessökonomie in den Vordergrund gestellt hätte. Deshalb stehe dem "neuen" Begehren im Prozess auch die einjährige Wartefrist, die durch die Teilzustimmung ausgelöst sei, nicht entgegen (a.A. z.B. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558b BGB Rz. 38). Da der Vermieter innerhalb des urspünglichen Begehrens (auf 550 €) geblieben sei, sei dieses noch nicht vollständig "abgearbeitet" und könne nach dem Wortlaut der Vorschrift nachgeholt oder nachgebessert werden.

Nachdem der BGH im vergangenen Jahr bereits die Nachbesserung durch Vorlage eines früheren Mieterhöhungsbegehrens im Prozess, in dem die fehlenden Angaben enthalten waren, zugelassen hat (BGH v. 1.4.2009 – VIII ZR 179/08, NZM 2009, 393), ist geklärt, dass § 558b Abs. 3 BGB seinem Wortlaut entsprechend, umfassend zu verstehen ist.

Deshalb sollte der Mieter gut überlegen, wie er sich dem nachgeholten oder nachgebesserten Begehren gegenüber verhält. Immerhin wird nach § 558b Abs. 3 Satz 2 BGB die Überlegungsfrist "neu" ausgelöst. Hätte der Mieter im Fall des BGH innerhalb dieser Frist zugestimmt, hätten die Voraussetzungen des § 93 ZPO vorgelegen. Der Vermieter hätte alle Kosten des Rechtsstreits (einschl. der Kosten des Sachverständigen) zu tragen gehabt, obwohl er die Mieterhöhung vollständig durchgebracht hatte.