Nichts Neues bei Schönheitsreparaturen: kein blue-pencil-Test

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 09.03.2010

Insbesondere im Hinblick auf die Rechtsprechung zu den Kautionsklauseln (z.B. BGH v. 25.6.2003 – VIII ZR 344/02, NZM 2003, 754), bei denen der BGH den blue-pencil-Test angewendet hat, hat sich wiederholt die Frage gestellt, warum nicht auch bei einer unwirksamen Renovierungsklausel der unzulässige Teil gestrichen werden und der Rest der Klausel aufrecht erhalten bleiben kann. Würde man z.B. das Abziehen von Parkettböden aus manchen Renovierungsklauseln herausstreichen, bliebe in vielen Fällen eine der Definition des § 28 Abs. 4 II.BV vergleichbare Leistungsbeschreibung übrig.

Der BGH (BGH v. 13.1.2010 – VIII ZR 48/09, NZM 2010, 157) hat noch einmal erklärt, warum das mir dem Wegstreichen nicht geht:

Im Rahmen einer Klauselkontrolle kann eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden. Diese Teilbarkeit ist aber nicht gegeben, wenn die Schönheitsreparaturen inhaltlich konkretisiert werden. Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (BGH v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605, Tz. 20; BGH v. 23.9.2009 - VIII ZR 344/08, NZM 2009, 903, Tz. 10).

So einfach ist das. Aber man muss ja nicht alles (auf Anhieb?) verstehen. Manches kann man auch auswendig lernen.

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