Kein nachträglicher Kündigungsschutz bei § 573a BGB?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 24.03.2010

Rechtsgebiete: KündigungZweifamilienhauskündigungerleichterte KündigungMiet- und WEG-Recht|5302 Aufrufe

Nach BGH v. 25.6.2008 (VIII ZR 307/07 NZM 2008, 682) kommt es für die Frage, ob das Mietverhältnis in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen i.S.v. § 573a BGB liegt, von denen eine der Vermieter bewohnt, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an.

Fraglich ist, ob sich die Änderung der Verhältnisse auf das Kündigungsrecht auswirkt. Eine Änderung kann z.B. durch den Auszug des Vermieters, der seine bei Abschluss des Mietvertrages genutzte Wohnung auch nicht mehr beziehen will, als auch dadurch eintreten, dass eine Gewerbeeinheit im Objekt als Wohnung genutzt wird. Diese Änderung sollten vor der Mietrechtsreform zum Verlust des Kündigungsrechts führen (OLG Karlsruhe v. 22.4.1993 – 11 U 60/92, NJW-RR 1994, 80).

Unter der Geltung des § 573a BGB führen nachträgliche Änderungen m.E. nicht zum Verlust des Kündigungsrechts des Vermieters ohne Begründung. Zwar ist der Kündigungsschutz eines der überragenden Motive des Mietrechts. Der Gesetzgeber hat aber zum Ausdruck gebracht, dass sich eine spätere Änderung der Verhältnisse, nicht vertragsändernd auswirkt, wenn bei Begründung des Mietvertrages kein Mieterschutz galt. Dies ergibt sich aus § 575 BGB. Hier macht Abs. 3 deutlich, dass bei Wegfall des Befristungsgrundes ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit besteht und diese Rechtsfolge nicht automatisch stattfindet (BGH v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06, NZM 2007, 439). Gleiches gilt für die Mietverhältnisse nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 BGB. Auch hier hätte Anlass bestanden, einen Änderungsvorbehalt zu regeln, hätte der Gesetzgeber eine Änderung der Verhältnisse für relevant gehalten. Auch der Grundsatz der Rechtssicherheit spricht gegen eine Dynamik. Immerhin ist auch eine mehrfache Änderung denkbar, so dass auch die Rechtslage ständig schwankt und der Mietvertrag wiederholt seinen Charakter wechselt.

Eine Ausnahme erscheint allenfalls gerechtfertigt, wenn ein Erwerber gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt. Andererseits ist auch insoweit denkbar, dass er in die ehemalige Vermieterwohnung einzieht, so dass die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck anwendbar sein müsste.

Kühn?