Zweiklassengesellschaft bei Schönheitsreparaturen

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 31.03.2010

Rechtsgebiete: MieterhöhungSchönheitsreparaturpreisgebundener WohnraumMiet- und WEG-Recht|3570 Aufrufe

Für den preisfreien Wohnraum hat der BGH mehrfach entschieden (vgl. BGH v. 11.2.2009 – VIII ZR 118/07, NZM 2009, 313; BGH v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487; BGH v. 9.7.2008 – VIII ZR 181/07, NZM 2008, 641), dass der Vermieter die wirtschaftlichen Folgen einer unwirksamen Renovierungsklausel nicht durch eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kompensieren kann. Wesentliches Argument war dabei, dass sich nicht feststellen lässt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete um einen bestimmten Kostenfaktor höher liegt, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt.

Nun hat er – wie von der überwiegenden Meinung erwartet – für den preisgebundenen Wohnraum entschieden, dass der Vermieter den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II.BV geltend machen kann, wenn gemäß § 306 BGB die Renovierungspflicht auf ihn zurückgefallen ist (BGH v. 24.3.2010 – VIII ZR 177/09). Auch wenn bisher nur eine Presseerklärung vorliegt, wird bereits auf den Unterschied zu den Entscheidungen für den preisfreien Wohnraum hingewiesen: nämlich der Kostenfaktor in Form eines Zuschlages.

Für die Anhänger eines einheitlichen Mietrechts gibt es nun neue Munition: Mit seinem Urteil vom 20.6.2007 VIII ZR 303/06, NZM 2007, 639 hatte der VIII. Senat festgestellt, dass der Vermieter die Miete auch dann auf das ortübliche Niveau anheben darf, wenn die Anfangsmiete darunter lag. Maßgeblich sei allein, dass im Zeitpunkt der Mieterhöhung insoweit die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen.

Wenn sich ermitteln lässt, dass die ortsübliche Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen enthält, andernfalls am Markt eine höhere Miete gezahlt wird, liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB vor. Die Ermittlung ist unschwer möglich. Andernfalls müsste auch in dem Fall der niedrigen Anfangsmiete geprüft werden, ob sich eine höhere Anfangsmiete am Markt durchsetzen lässt. Ob dies zu einem positiven Ergebnis führt ist zweifelhaft, zumal wenn ein Lockvogelangebot vorliegt.

Darüber hinaus müssten die notwendigen Erkenntnisse gerichtsbekannt sein: Immerhin vermietet die Bundesrepublik Deutschland (einer der größten Vermieter in der Republik) selber inklusive Renovierung durch den Vermieter und weist dafür einen Betrag für Schönheitsreparaturen im Vertrag aus. Auch einige Versicherungskonzerne vermieten nach dieser Mietsstruktur. Man müsste halt nur einen Vergleich anstellen.

Das wäre doch einmal ein nützliche Aufgabe für einen Verband.