Gibt es Umlagegerechtigkeit?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 01.04.2010

Rechtsgebiete: BetriebskostenUmlagerechtigkeitkrasse UnbilligkeitMiet- und WEG-Recht|3159 Aufrufe

Langenberg analysiert in NZM 2010, 186 das Urteil des BGH v. 25.11.2010 – VIII ZR 69/09, NZM 2010, 195. In der Entscheidung hatte der VIII. Senat die Aufteilung der Wasserkosten zwischen Gewerbe- und Wohnraummietern anhand eines Zwischenzählers gebilligt. Der am Zwischenzähler abgelesene Verbrauch, wurde auf das Gewerbe verteilt. Die Differenz zwischen den am Haupt- und Zwischenzähler abgelesenen Werten wurde als Verbrauch der Wohnraummieter angesetzt.

Weil § 9 Abs. 2 HeizkV für die Warmwasserversorgung ab dem 31.12.2013 einen Wärmezähler für die Messung des Wärmewasserverbrauchs fordert, hält der Autor entsprechende Forderungen auch für die Aufteilung der Kosten des Wassers für richtig. Immerhin beginnen die meistens eingebauten Billig-Zwischenzähler erst bei einem Durchfluss von 12 l/h zu laufen, wenn sie horizontal eingebaut sind (bei vertikaler Bauweise erst bei 20 l/h). Ob er die vom BGH geübte Toleranz, wonach eine auf einer unerheblichen Mehrbelastung des Mieters beruhende Verteilung nicht zu beanstanden ist, kritisieren will, bleibt unklar. Deutlich wird aber, dass er für eine als Grenze – auch vom BGH – geforderte Belastung durch ins Gewicht fallende Kosten nicht mit der krassen Unbilligkeit gleich gesetzt wissen will. Denn das wäre im „Hinblick auf die Umlagegerechtigkeit unerträglich“.

Wird der Fall mit dem Klassiker (60-qm-Wohnung mit vier Personen; 100-qm-Wohnung mit einer Person) verglichen, bei dem eine Kostenverteilung des Wassers nach Fläche erfolgt, wird die Dimension der Ungerechtigkeit im besprochenen Fall deutlich: Wohnfläche ist der Maßstab (vgl. § 556a Abs. 1 S. 1 BGB), der bis zur Grenze der krassen Unbilligkeit vom Mieter hinzunehmen ist (BGH v. 12.3.2008 - VIII ZR 188/07, NZM 2008, 444). Warum sollte bei der Verteilung von Wasserkosten zwischen Gewerbe und Wohnraum eine andere Grenzziehung gerechtfertigt sein, zumal der normale Gewerbetreibende nicht annähernd den Wasserbrauch des Wohnraummieters hat.

Es war der Wille des Gesetzgebers im Jahre 2001, bis zur krassen Unbilligkeit zwangsläufige Ungerechtigkeiten zuzulassen. Das kann man kritisieren. Dann muss man aber ein anderes Parlament wählen. Der BGH wendet dieses Gesetz nur an.