Guthaben aus einer formell unwirksamen Abrechnung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 20.10.2010

Der Vermieter V erteilt eine Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben von 100 €. In der Abrechnung sind die Hausmeisterkosten (50 €) formell unwirksam dargestellt. V zahlt das Guthaben nicht aus, weil er mit vermeintlichen Mietforderungen aufrechnet. Mieter M klagt auf Zahlung von 150 €. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist stellt sich im Prozess heraus, dass die Mietforderungen nicht bestehen. Wird der Klage in vollem Umfang stattgegeben?

Meines Erachtens hat M nur einen Anspruch auf Zahlung von 100 €. Anspruchsgrundlage dafür ist die Abrechnung in Verbindung mit § 812 BGB. Die Abrechnung hat gezeigt, dass M insgesamt 100 € zuviel an Vorauszahlungen geleistet hat. Hinsichtlich der formell unwirksamen Hausmeisterkosten liegt keine ungerechtfertigte Bereicherung vor, solange der Mieter nicht darlegt und beweist, dass Hausmeisterkosten nicht in der abgerechneten Höhe angefallen sind.

Nehmen wir an, die Abrechnung ist insgesamt formell unwirksam. Begründet das ausgewiesene Guthaben dann einen Auszahlungsanspruch?

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4 Kommentare

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Sie dürften "formellen Fehler" mit "inhaltlichen Fehler" verwechseln. Bei einem formellen Fehler ist die ganze Abrechnung grundsätzlich nichtig.

Insofern muss auch das Guthaben nicht ausgezahlt werden.

Aber der Mieter hat Anspruch auf eine korrekte Abrechnung, die er notfalls einklagen kann und er kann auch Druck durch Zurückbehalt ausüben. Wenn dann ein Guthaben ausgewiesen wird, steht das dann dem Mieter zu.

Soweit die Theorie - aber wie ein Richter entscheiden wird, das steht in den Sternen.

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Noch besser für den Mieter: wenn die Abrechnung formell unwirksam ist und innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum keine formell wirksame Abrechnung vorliegt, hat der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen für den fraglichen Abrechnungszeitraum ... siehe http://blog.beck.de/2010/09/21/das-wird-teuer

Insofern werden sich so manche Vermieter noch wundern, was ihnen wegen ihrer Versäumnisse nach dem Auszug ihrer Mieter für Rechnungen präsentiert werden...

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@Dr. Lützenkirchen: Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Sie nur selten selbst die Kommentarfunktion benutzen. Deshalb möchte ich sie explizit einladen, zu meinem Lösungsvorschlag eine Stellungnahme hier im Forum zu formulieren. Es macht sonst keinen Spaß.

Fall 1: Wird der Klage in vollem Umfang stattgegeben?

Der Klage ist nach meiner Einschätzung vollumfänglich stattzugeben.

1) Der Rückzahlungsanspruch i.H.v. 100 Euro ist kein bereicherungsrechtlicher, sondern ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch (BGH, NJW 2005, 1499).

2) Der Rückzahlungsanspruch i.H.v. weiteren 50 Euro ist ebenfalls berechtigt, weil die Hausmeisterkosten formell unwirksam ausgewiesen sind und nach der "Teilbarkeitslehre" unschwer herausgerechnet werden können. Dadurch verändert sich der Gesamtbetrag der Abrechnung zugunsten des M.

M muss nicht beweisen, dass Hausmeisterkosten in besagter Höhe nicht entstanden sind. M bestreitet schon nicht die materielle Richtigkeit der Hausmeisterkosten. Auch hat V den tatsächlichen Vortrag des M, zu dem die BK-Abrechnung gehört, durch seine primäre Aufrechnung bereits zugestanden. Auf die materielle Richtigkeit kommt es aber gar nicht an. V ist mit Nachforderungen nach Fristablauf ausgeschlossen. Rechnet man die formell ordnungsgemäß erstellten Positionen von den Vorauszahlungen ab, ergibt sich ein Guthaben von 150 Euro, sodass M auf weitere 50 Euro einen Anspruch hat.

Fall 2: Anspruch auf Guthaben, wenn Abrechnung insgesamt formell unwirksam?

Nein, da in diesem Fall noch nicht (formell wirksam) abgerechnet wurde und das Guthaben insoweit noch nicht fällig ist. M hat allerdings einen fälligen Abrechnungsanspruch.

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