MietRÄndG: Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 16.11.2010

Die Bundesregierung plant in, § 536 Abs. 1 BGB zu ergänzen. Nach dem vorliegenden Entwurf (download unter www.ld-ra.de/3.html) kommt eine Minderung nicht in Betracht für 

eine Minderung der Tauglichkeit, soweit die Minderung auf einer ordnungsgemäß durchgeführten energetischen Modernisierung nach § 555b Absatz 1 Nummer 1 beruht und der Vermieter zu deren Durchführung rechtlich verpflichtet ist.“

Energetische Modernisierungen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, finden sich z.B. in den §§ 9, 10 EnEV. Ob dies von hoher praktischer Relevanz ist, kann getrost bezweifelt werden. Deshalb fordern die Vermieter-Verbände schon die Erweiterung auch auf freiwillige energetische Modernisierungen (z.B. http://www.bfw-bund.de/uploads/media/2010-10-20_BSI_Mietrechts%C3%A4nderungen_final.pdf).

Sollte der vorliegende Wortlaut Gesetz werden, stellt sich die Frage, ob eine rechtliche Pflicht auch angenommen werden kann, wenn der Vermieter sich freiwillig z.B. für eine Fassadeninstandsetzung wegen einer beschädigten Teilfläche (Grafiti) entschließt, diese aber als Modernisierung (z.B. Wärmeverbundsystem) ausführen muss, weil mehr als 10% der Fassade saniert werden sollen, § 9 Abs. 3 EnEV. Immerhin ist der Ausgangspunkt der Maßnahme die freiwillige Absicht des Vermieters zur Instandsetzung der Fassade.

Weiter stellt sich die Frage, ob der Vermieter sich auf den Ausschluss der Minderung berufen kann, wenn er gleichzeitig weitere freiwillige Modernisierungsmaßnahmen ausführt (z.B. Einbau von Isolierglasfenstern). Ist der Sachverhalt jetzt teilbar in Minderung wegen energetischer Modernisierung und freiwilliger Modernisierung? Was ist wenn der Vermieter zusätzlich noch Instandsetzungen durchführt?

Mit Rücksicht auf die Privilegierung einer bestimmten Maßnahme (verpflichtende energetische Modernisierung) ist m.E. nur eine restriktive Auslegung möglich. Der Minderungsausschluss gilt – wenn er denn kommt – nur für den ausdrücklich beschriebenen Ausnahmefall.

Liegt dieser vor, kommt er aber nur zur Geltung, wenn die Maßnahme ordnungsgemäß durchgeführt wird. Nach der Begründung (vgl. S. 17) soll der Vermieter insoweit verpflichtet werden, die Modernisierung zügig und schonend für den Mieter abzuwickeln. Daraus ist zunächst herzuleiten, dass die Frage der berechtigten Minderung grundsätzlich erst nach Fertigstellung der Maßnahme beantwortet werden kann. Denn woher soll während der Ausführung (und erst recht davor) der Mieter wissen, ob die Abwicklung zügig und schonend erfolgt? Im Hinblick auf § 814 BGB ist eine rückwirkende Minderung deshalb grundsätzlich nicht ausgeschlossen, weil dazu auch die Kenntnis vom mangelnden Rechtsgrund gehört.

Andererseits kann aber auch bei zügiger und schonender Ausführung ein (technischer) Mangel entstehen, weil nicht fachgereht (= ordnungsgemäß?) gearbeitet wurde. Dann stellt sich die Frage, ob sich der Minderungsausschluss auch auf die technische Ausführung und das Ergebnis erstrecken. Das ist nach meiner Ansicht zu verneinen. Der Vermieter soll bei einer rechtlich verpflichtenden energetischen Maßnahme von einer Minderung verschont bleiben. Das kann sich nur auf die Dauer der Ausführung beziehen. Entsteht durch die zügige Abwicklung ein technischer Fehler, greift der Minderungsausschluss nicht. Liegt eine ausreichende Gebrauchsbeeinträchtigung vor, kann der Mieter in der Folgezeit mindern.

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