BGH zur Kündigung eines Mietvertrages nach Wegfall eines Nießbrauchsrechts

von Dr. Claus-Henrik Horn, veröffentlicht am 08.12.2010
Rechtsgebiete: KündigungNießbrauchErbrecht|12897 Aufrufe

Eigentümer einer Immobilie sind berechtigt, nach Wegfall eines sie belastenden Nießbrauchsrechts einen Mietvertrag zu kündigen, den noch der Nießbrauchsberechtigte zu seinen Lebzeiten mit einem Mieter abgeschlossen hat, auch wenn laut Mietvertrag ein ordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Das entscheid der Bundesgerichtshof am 20.10.2010 für den Fall, dass die Eigentümer nicht personenidentisch mit den Erben des dann verstorbenen Nießbrauchsberechtigten sind (Az. XII ZR 25/09).

In dem Fall hatte die mittlerweile verstorbene Mutter eine Immobilie mit einem Café 1968 ihren vier Söhnen geschenkt und sich den Nießbrauch vorbehalten. Als Nießbrauchsberechtigte schloss sie 1991 in dem Mietvertrag mit den Mietern eines Cafés das ordentliche Kündigungsrecht aus. Ein Sohn übertrug seinen Anteil an einen anderen Bruder, also einem anderen Sohn der Mutter.

Erben der 2004 verstorbenen Mutter waren nun ihre vier Söhne; die längst verschenkte Immobilie gehört aber nur drei Söhnen. Da keine Personenidentität zwischen den vier Erben und den drei Eigentümern des Hauses bestand, waren die Eigentümer nicht an dem Kündigungsausschluss des Mietvertrages der Mutter gebunden. So nun der BGH.

Anders wäre es gewesen, wenn der eine Sohn seinen Hausanteil nicht an einen anderen Sohn übertragen hätte. Dann wäre der Kündigungsausschluss verbindlich gewesen.

Weiteres interessantes Detail des Urteils: Gekündigt hatten nur zwei der drei Eigentümer; der dritte Eigentümer war gegen die Kündigung der Café-Betreiber. Lt. BGH konnten die beiden anderen Eigentümer die Kündigung wirksam aussprechen, da beide über die Mehrheit verfügten und damit die erforderliche Vertretungsmacht hatten.

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