Von der Modernisierung zum Mieterschutz

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 03.03.2011

Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht|3802 Aufrufe

Es hat auch in diesem Blog schon einmal kritische Stimmen gegeben, als ich aus der vorliegenden Rechtsprechung des BGH hergeleitet habe, dass Mieterschutz nur in den Fällen stattfindet, in denen das Gesetz ausdrücklich eine solche Anordnung trifft. Dies ist eindeutig bei Mieterhöhungen und Kündigungen der Fall, wie sich ausdrücklich aus § 549 Abs. 2 BGB ergibt.

Wer dies immer noch – mit der herrschenden Meinung (AG Dortmund v. 13.1.2009 - 425 C 8864/08, WuM 2009, 120 m.w.N.; a.A. Palandt/Weidenkaff, 70. Aufl., § 559b BGB Rz. 6)- bezweifelt, sollte mit Spannung die Entscheidungsgründe zum Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10 erwarten. Aus der Presseerklärung geht jedenfalls hervor, dass der BGH für die Zulässigkeit der Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, obwohl ihr keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist, darauf abstellt, dass die Ankündigungspflicht es dem Mieter ermöglichen soll, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

Dies wird letztlich aus § 559b Abs. 2 S. 2 BGB deutlich. Dieser wurde bisher – aus dem Blickwinkel des Mieterschutzes - so interpretiert, dass er nur in diesem Fall eine Mieterhöhung (allerdings mit verlängerter Frist) zulässt. Richtigerweise ist daraus zu entnehmen, die Vorschrift einen Ausnahmefall regelt und daher eine Mieterhöhung ohne Ankündigung nicht verbietet.

Damit wir uns nicht falsch verstehen: Mieterschutz ist richtig und wichtig. Ich halte es bekanntlich für unerträglich, dass die Heilungswirkung des § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auch die gleichzeitig erklärte fristgerechte Kündigung erfasst, wenn diese allein auf den Zahlungsverzug gestützt wird. Indessen können Mieterschutzgedanken nur dort in die Auslegung des Gesetzes einfließen, wo der Gesetzgeber dafür einen Anhalt gegeben hat. Da uns allen die Begründung zum Mietrechtsreformgesetz v. 19.6.2001 (BGBl. I 2001, 1149) zugänglich ist (z.B. BT-Drucks. 14/4553), liegen die einschlägigen Fälle offen.