Wieder (sinnvolle) Ausnahme zu den formellen Anforderunghen an Betriebskostenabrechnungen

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 29.05.2011

Rechtsgebiete: BetriebskostenGrundsteuerEinfamilienhausEigentumswohnungMiet- und WEG-Recht|3100 Aufrufe

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses fallen regelmäßig alle Kosten, die von den §§ 556 BGB; 1, 2 BetrKV erfasst werden, allein für das Mietobjekt an. Nichts viel Anderes gilt bei der Vermietung von Doppelhaushälften. Deshalb müssen bei der Vermietung derartiger Objekte nicht die Gesamzkosten besonders ausgewiesen werden, um die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung herbeizuführen BGH v. 15.3.2011 - VIII ZR 243/10). Im Hinblick auf die Miundestanforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung, wonach die Gesamtkosten ausgewiesen sein müssten, sei es bloße Förmelei, der der Höhe nach den Gesamtkosten entsprechenden Anteil des Mieters ein zweites Mal auszuweisen, um auch die Gesamtkosten anzugeben.

Das ist nicht nur richtig, sondern ghilt auch für andere Mietobjekte, insbesondere Eigentumswohnungen. Hier fällt regelmäßig die Grundsteuer allein für die Wohnung an. Damit entspricht aber der Anteil des Mieters den Gesamtkosten.

Insoweit ist in der Vergangenheit aufgrund der Entscheidung des BGH vom . 26. 5. 2004 ( VIII ZR 169/03, NZM 2004, 580) zu Verwirrung gekommen. In diesem Urteil hatte der VIII. Senat den Vermieter einer Eigentumswohnung verdonnert, die Grundsteuer nach der Summe der für das Haus angefallenen einzelnen Grundsteuerbeträge unter Zugrundelegung der Gesamtfläche des Hauses abzurechnen. Diejenigen, die die Entscheidung nur nach dem Leitsatz anwenden, kommen zu dem Ergebnis, dass die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen stets so abzurechnen sei. Wer die Entscheidung gelesen hat weiß, dass sie auf der richtigen Auslegung des dort relevanten Vertrages beruht. Darin war nämlich ausdrücklich vorgesehen, einen Umlageschlüssel abweichend vom Wohnflächenschlüssel zu vereinbaren. Diese Lücke hatten die Parteien nicht etwa offen gelassen, so dass evtl. noch eine "positive" Auslegung möglich geweseb wäre. Nein, die für die Vereinbarung eines abweichenden Verteilerschlüssels vorgeshene Lücke im Vertrag war durchgestrichen. Das kann aber nur bedeuten, dass die Parteien berade keinen anderen Schlüssel vereinbaren wollen. Ob das (arbeits- oder abrechnungstechnisch) unsinnig ist, ist bei eindeutigem Auslegungsergebnis und erst recht bei § 305c Abs. 2 BGB irrelevant.

Für den "Normalfall" ist jetzt eine wohltuende Klarstellung erfolgt.