Mietrechtsänderungsgesetz: Hinterlegungsanordnung für säumige Mieter

Nun liegt ein offizieller Referentenentwurf vor, der gegenüber dem bisherigen Entwurf Veränderungen beinhaltet. Eine davon ist die Hinterlegungsanordnung nach §°302a ZPO - neu. Danach kann der Vermieter, der Zahlungsrückstände einklagt, wegen der nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Beträge deren Hinterlegung beantragen. Dem Antrag wird u.a. stattgegeben, wenn die Klage hohe Erfolgsaussichten und die Anordnung nach einer Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, um besondere Nachteile von dem Kläger abzuwenden. Kommt der Mieter der Hinterlegungsanordnung nicht nach, kann der Vermieter nach § 940a Abs. 3 ZPO - neu die Titulierung seines Räumungsanspruchs im Wege der einstweiligen Verfügung erwirken, wenn er gleichzeitig eine Räumungsklage betreibt.

Wenn die Regelung das Gesetzgebungsverfahren überlebt, wird der Dreh- und Angelpunkt der § 302a Abs. 1 ZPO- neu sein. In der Erläuterung heißt es, dass für die Prognose der Erfolgsaussichten nach Nr. 1 der Strengbeweis gilt. Glaubhaftmachung reicht also nicht aus.

Deshalb wird man den Antrag zwar mit der Klageschrift stellen können. Die Entscheidung ergeht aber frühestens nach Vorliegen der Klageerwiderung. Dafür vergehen sehr schnell 6 - 8 Wochen seit der Zustelleung der Klage, so dass der Mieter bereits mehrere Mieten gleichzeitig hinterlegen müsste. Werden Mängel eingewendet, wird vor Beginn der Beweisaufnahme kaum eine Anordnung zu treffen sein, weil hier in der Regel die Chancen 50:50 stehen.

In der normalen Situation der Räumungs- und Zahlungsklage hilft der Antrag auch nicht. Denn wird das schriftliche Vorverfahren angeordnet, ergeht nach zwei Wochen das Versäumnisurteil (§ 276 ZPO), wenn der Mieter seine Verteidigung nicht anzeigt.

Damit dürfte der Anwendungsbereich der Norm relativ klein sein.

Anderserseits besteht bei der Beratung des Mieters natürlich das Risiko, dassin irgendeinem Stadium des Prozesses, wenn die Erfolgsaussichten des Vermieters Übergewicht erhalten, eine Hinterlegungsanordung ergeht.Bezieht diese sich auf alle seit Rechtshängigkeit fällig gewordenen Rückstände, kann dies den Mieter durchaus in ernste Schwierigkeiten bringen, so dass die Räumung im Wege der einstweiliegen Verfügung droht.

Im Hinblick auf den sichersten Weg, muss deshalb mindestens die Empfehlung erfolgen, den gekürzten Betrag nicht auszugeben, sondern beiseite zu legen. Die ungefährlichste Variante besteht aber nach wie vor in der Zahlung unter Vorbehalt. 

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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