EnEV und Modernisierungsmieterhöhung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 22.08.2011
Rechtsgebiete: ModernisierungEnEVMiet- und WEG-Recht1|6929 Aufrufe

Entschließt sich der Vermieter aus freien Stücken zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zum Zwecke der Einsparung von Energie, gibt die EnEV regelmäßig bestimmte Mindestanforderungen vor, die es einzuhalten gilt. So bestimmt z.B. § 9 Abs. 1 und 3 EnEV, dass Änderungen an Außenbauteilen, wie z.B. Außenwänden, Fenstern, Fenstertüren, Dächer, dergestalt auszuführen sind, dass die in der Anlage 3 der EnEV vorgegebenen Wärmedurchgangskoeffizienten eingehalten sind. Nur dann wenn weniger als 10 % der jeweiligen Gebäudeteilfläche betroffen sind, gilt dies nicht. In einem solchen Fall kann der Vermieter sämtliche Kosten der Maßnahme als Modernisierungszuschlag auf die Miete gemäß § 559 BGB umlegen.

Die Vorgaben des § 9 EnEV gelten allerdings auch dann, wenn der Vermieter nicht eine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung, z.B. der Fassade, beabsichtigt. Anlass für eine solche Instandsetzung kann sowohl der freiwillige Entschluss des Vermieters, aber auch eine entsprechende Verurteilung auf eine Mängelbeseitigungsklage des Mieters hin sein. In beiden Fällen muss der Vermieter aber dann, wenn mehr als 10 % der Bauteilfläche betroffen sind, die erhöhten Anforderungen der Anlage 3 der EnEV einhalten. Dies kann dazu führen, dass die gesamte Fassade mit einer Wärmedämmung versehen werden muss. Es stellt sich dann die Frage, ob diese zusätzlichen Kosten, welche bei einer reinen Instandsetzung nicht angefallen wären, sondern nur durch die Vorgaben der EnEV notwendig wurden, als Modernisierungskosten auf die Mieter gemäß § 559 BGB umgelegt werden können. Immerhin wurden die Kosten nur durch die Instandsetzungsbedürftigkeit ausgelöst, so dass die ganze Maßnahme unter Verweis auf die vertragliche Risikoverteilung der Instandsetzung zugeordnet werden könnte (so Eisenschmidt, WuM 2009, 624). Andererseits ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den durch die EnEV angeordneten über die reine Instandsetzung hinausgehende Maßnahmen um solche handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB (Sternel, NZM 2010, 721). Die aufgewendeten Kösten können daher nach der hier vertretenen Auffassung über eine Mieterhöhung nach § 559 BGB umgelegt werden, auch wenn die Kosten der (ersparten) Instandsetzung gemäß § 559 Abs. 2 BGB in Abzug zu bringen sind (vgl. Beyer, GE 2009, 944; Blank, WuM 2008, 311). 

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Wo bleibt da die rechtliche Konzequenz und Durchgängigkeit, wenn §559 BGB nicht auf Pachtverträge Anwendung findet und somit bei Großinvestitionen im Bereich der EnEV, zum Beispiel bei Verpachtung von Bürogebäuden, anfallende energetische Maßnahmen im Dachbereich, nicht umlagefähig ist.

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