Auflösende Bedingung im Gewenberaummietvertrag

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 29.02.2012

§ 572 Abs. 2 BGB sanktioniert für die Wohnraummiete die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung. Der Vermieter soll sich darauf nicht berufen können. Streitig ist, ob der Mieter bei Bedingungseintritt die sofortige Beendigung reklamieren kann (dafür Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 572 BGB Rz. 16) oder ob auch er nur fristgerecht kündigen kann (so Blank/Börstinghaus, 3. Aufl., § 572 BGB Rz. 15). Der Wortlaut spricht für die sofortige Beendigung.

Aus § 572 BGB kann der Schluss gezogen werden, dass in der Gewerberaummiete die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung im Sinne von § 158 Abs. 2 BGB ohne weiteres möglich ist. Interessant ist diese Frage unter den besonderen Bedingungen des § 307 BGB. Insoweit kann aber eine generelle Unwirksamkeit nicht angenommen werden. Denn die Vertragsbeendigung kann sich gleichermaßen zum Nachteil beider Vertragsparteien auswirken und sind mit einer solchen Regelung keine Risiken verbunden, die unternehmerisch handelnde Parteien nicht überschauen könnten (KG v. 26.1.2006 - 8 U 128/05, NZM 2007, 41; a.A. Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rz. 285). Allerdings kann eine unanemessene Benachteiligung eintreten, wenn die Vertragsbeendigung bei Eintritt der Bedingung (z.B. Versagung einer Konzession für den Mieter) zu einer Risikoabwälzung auf den Pächter führte, da die Bedingung z.B. auch den Fall einer objektbedingten Konzessionsversagung umfasst (BGH v. 27.1.1993 -XII ZR 141/91 , NJW-RR 1993, 519). Das Gleiche wird gelten, wenn die Beendigung auch sofort eintreten soll, obwohl sie auf einenm vertragswidriegen Verhalten des Vermieters z.B. als Untermieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) gelten soll. Dies ergibt sich schon aus § 161 Abs. 2 BGB.

   Das Ergebnis überrascht, ist aber richtig. Denn die auflösende Bedingung ist generell ein zulässiges Mittel, den Mietvertrag an ungewisse Umstände zu knüpfen. Gerade der Untervermieter wird daran interessiert sein, seine Bindung gegenüber seinem Mieter an die eigene Bindung gegenüber seinem Vermieter zu koppeln. Vor dem Hintergrund des § 307 BGB müssen nur die Fälle ausgeschlossen werden, in denen der Mieter für Risiken des (Unter-) Vermieters haften soll. (KG v. 26.1.2006 -              bbb des

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