Nachforderung von Betriebskosten und Vorenthaltung (§ 546a Abs. 1 BGB)

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 28.08.2013

Rechtsgebiete: BetriebskostenAusschlussfristNachforderungVorenthaltungnach MietendeMiet- und WEG-Recht|7203 Aufrufe

Die Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB umfasst auch die im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung vereinbarungsgemäß zu zahlenden Betriebskosten und sonstigen Nebenentgelte. Deshalb ist der Vermieter insbesondere zu deren Abrechnung berechtigt und verpflichtet, wenn Vorauszahlungen geschuldet waren.

Mit Eintritt der Abrechnungsreife (= Ablauf der Abrechnungsfrist) kann der Vermieter die Vorauszahlungen auch dann nicht mehr verlangen, wenn sie Teil der Nutzungsentschädigung sind (OLG Dresden v. 19.10.2011 – 13 U 1179/10, NZM 2012, 84). Ab diesem Zeitpunkt muss er eine Zahlungsklage spätestens auf den Saldo aus der Abrechnung umstellen oder in Höhe der Vorauszahlungen den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären, um eine teilweise Klageabweisung zu vermeiden.

Ob daneben die Ausschlusswirkung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB (entsprechend) gilt, ist umstritten. Einerseits soll sich die Anwendbarkeit daraus ergeben, dass die Vertragsvereinbarungen weitergelten (Schmidt-Futterer/Streyl, 11. Aufl., § 546a BGB Rz. 57; MünchKomm/Bieber, 6. Aufl., § 546a BGB Rz. 10). Demgegenüber wird jedenfalls für Abrechnungszeiträume, die vollständig in die Dauer der Vorenthaltung fallen, darauf verwiesen, dass die Geltung am Fehlen eines Mietvertrages scheitert (Lehmann-Richter, PiG 90, 199, 207). Diese Auffassung verdient den Vorzug. Die Abrechnungspflicht ergibt sich allein aus der Geltung der Vorauszahlungen (BGH v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, NZM 2005, 373). Im Übrigen sind die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB nur anwendbar, soweit sie nicht einen bestehenden Mietvertrag voraussetzen. Dies ist nach Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 BGB der Fall. Er dient dem Rechtsfrieden im laufenden Mietvertrag (BGH v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81). Abgesehen davon, dass dieser Zweck nicht erreicht werden kann, ist der Rechtsfrieden bereits durch die Vorenthaltung des Mieters gestört. Im Übrigen ist allein darauf abzustellen, ob im Zeitpunkt der Abrechnungsreife der Mietvertrag besteht.