Rückstellung für Schönheitsreparaturen
von , veröffentlicht am 01.11.2013
Die Praxis zeigt, dass aktuell kaum Fälle laufen, in denen Schönheitsreparaturen eine Rolle spielen. Zu oft sind die vereinbarten Klauseln unwirksam.
Das LG Wiesbaden (v. 15.3.2013 – 3 S 127/12, WuM 2013, 623) hat nun einen weiteren Aspekt in Erinnerung gebracht: danach soll nämlich ein Bereicherungsanspruch bestehen, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen sollte, neben der Miete Zahlungen auf eine „Rückstellung“ geleistet hat und die Renovierungsklausel unwirksam ist. Dies ist in dieser Allgemeinheit nicht richtig. Denn die „Rückstellung“ war Teil der (Grund-) Miete. Bei der Frage, ob der Mieter Zahlungen erstattet verlangen kann, die er nach dem Mietvertrag auf Schönheitsreparaturen geleistet hat, kommt es aber darauf an, ob der Betrag für Schönheitsreparaturen als Teil der Miete also z.B. in der Form eines Zuschlages vereinbart wurde oder die Auslegung eine „Rückstellung“ im Sinne einer Sicherheitsleistung ergibt. Erfolgt die zusätzliche Zahlung als Miete besteht kein Rückforderungsanspruch, soweit sie nur einen unselbständigen Teil der Kalkulation der Gesamtmietze darstellt (AG Mannheim v. 20.6.2008 - 9 C 129/08). Das gilt selbst dann, wenn zusätzlich eine Renovierungspflicht des Mieters (unwirksam) begründet wurde. Denn selbst wenn der Vermieter von vornherein die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kann er den dafür kalkulierten Anteil an der Miete offen legen(LG München II v. 9.11.2010 - 12 S 1790/10, ZMR 2011, 221), ohne im Falle der Nichterfüllung seiner Renovierungspflicht Mietanteile zurückzahlen zu müssen (AG Lüneburg v. 9.5.2001 - 11 C 474/00). Letzteres gilt auch dann, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen ausgeführt hat (a.A. LG Nürnberg-Fürth v. 25.3.1988 - 7 S 3005/87, WuM 1989, 169).
Dagegen kann die zusätzliche Leistung des Mieters als Sicherheit für die Erfüllung seiner Renovierungspflicht angesehen werden, wenn die Auslegung zeigt, dass der angesammelte Betrag bei gehöriger Erbringung der Schönheitsreparaturen zurück gezahlt werden sollte. In diesem Fall ergibt sich bei wirksamer Renovierungsklausel regelmäßig bereits ein Verstoß gegen § 551 Abs. 4 BGB. Ist die Klausel über die Schönheitsreparaturen dagegen unwirksam, ist ein Bereicherungsanspruch schon deshalb begründet, weil keine zu sichernde Pflicht besteht.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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Kommentare als Feed abonnierenWeiteres Praxisbeispiel:
Betreffend Schönheitsreparaturen enthält der Vertrag die Regelung (§ 3 Abs. 7 h), dass die Schönheitsreparaturen dem Wohnungsunternehmen obliegen; jedoch der Mieter zu Ihrer Durchführung verpflichtet ist.
In der Grundmiete enthalten ist eine „Rückstellung für Schönheitsreparaturen“, die der Mieter zu zahlen hat. Hierüber wird ein Konto geführt, von dem der Mieter, der Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, eine Auszahlung von diesem Konto verlangen kann.
In Konkretisierung des 3 Abs. 7 h) des Mietvertrages bestimmen die Allgemeinen Vertragsbestimmungen Ausgabe 1993 unter „Richtlinien und Fristenplan für Schönheitsreparaturen“, dass Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen sind.
Im Verfahren Amtsgericht Hamburg-Harburg, 650 C 109/12 wegen negativer Feststellungsklage hat der Vermieter anerkennt.